Dr. Fehérváry Olympia
Ingatlanközvetítő – Budapest, III. kerület

Dr. Fehérváry Olympia Ingatlanszakértő – Budapest, III. kerület

+36 30 900 ****
Budapest, III. kerület — borítókép

Dr. Fehérváry Olympia vagyok, és a XII. kerületben segítek eligazodni az ingatlanpiac helyi sajátosságai között, különösen Istenhegy, Németvölgy, Orbánhegy és a környező budai részek vonzásában. Minden megbízásnál a valós kínálatot, az állapotot és a környék keresletét nézem, hogy az ár ne csak szép legyen, hanem el is találja a piacot. Személyes egyeztetéssel, átgondolt árazással és folyamatos visszajelzéssel dolgozom, mert a budai piacon a részletek döntik el a sikeres eladást. Ha XII. kerületi lakást, házat vagy telket szeretne eladni vagy keresni, olyan helyismeretet kap, amely a gyakorlatban is értéket ad.

  • Budapest XII. kerületre specializált ingatlanszakértő
BUDAPEST, III. KERÜLET

Mennyit érhet ma az ingatlanod Budapest, III. kerület környékén?

Egy jó eladás a reális árral kezdődik. Nézzük meg az ingatlanod helyét a piacon — adatokkal, helyismerettel és személyes odafigyeléssel.

Értékmeghatározást kérek → Inkább beszéljünk róla
  • ✓ Elérhetőség nélkül elkezdhető
  • ✓ Személyes értékmeghatározás
Az ingatlanod az első Becsüljmeg PRO

Induljunk néhány adatból.

Add meg az ingatlanod fő adatait, és kérj személyes értékmeghatározást Becsüljmeg Pro háttérrel.

Milyen típusú?
m²

Ezen a ponton nem kérünk nevet vagy telefonszámot.

Személyes ármeghatározás
Helyi ismeret.
Átgondolt ármeghatározás.
Összehasonlítható
piaci adatok
Becsüljmeg Pro
elemzési háttér
Személyes
szakértői pontosítás
Becsüljmeg Pro × helyi szakértelem

Egy átlagár még nem
a te ingatlanod ára.

Két hasonló méretű lakás között is jelentős értékkülönbség lehet. Az ingatlanod saját adottságait is figyelembe kell venni.

01

Megnézzük a piacot

Milyen ingatlanokkal versenyez a tiéd? A releváns összehasonlítás adja az elemzés alapját.

Összehasonlító elemzés
02

Súlyozzuk az adottságokat

A Becsüljmeg Pro regressziós elemzéssel és az eltérések súlyozásával támogatja az ármeghatározást.

Becsüljmeg Pro
03

Eladási tervvé alakítjuk

Az állapot, a környezet és az időzítés ismeretében beszéljük át a javasolt induló árat és a következő lépést.

Személyes egyeztetés
Az eredmény mellé értelmezést is kapsz. A jó döntéshez az ingatlanodat is meg kell ismerni.
Helyi medián
2,04 M Ft/m²

Aktuális kínálati minta — Budapest, III. kerület.

Aktív kínálat
5

Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.

Saját kínálat
10

Hirdetés a portfólióban.

Ahogy én csinálom

Dr. Fehérváry Olympia a budapesti XII. kerületben dolgozik területi ingatlanszakértőként, és a budai hegyvidéki környezet sajátos piaci logikájára építi a munkáját. A helyi keresletet, a kínálat minőségét és az ingatlan állapotát együtt vizsgálja, mert a XII. kerületben az árképzésnél a fekvés, a kertkapcsolat, a panoráma és az utca jellege is sokat számít. A szakértő külön figyelmet fordít Istenhegy, Németvölgy, Kissvábhegy, Orbánhegy, Mártonhegy és Farkasrét környezetére, ahol a vevői elvárások és az ingatlantípusok is eltérhetnek egymástól. Saját budapesti hirdetési tapasztalataiból is dolgozik, így nem elméleti tanácsot ad, hanem a piacon ténylegesen működő megoldásokat. Azoknak segít, akik reálisan szeretnének árazni, gyorsabban szeretnének eladni, vagy tudatosabban keresnek otthont a XII. kerületben. A célja, hogy az ügyfél ne csak hirdetést kapjon, hanem átlátható döntési helyzetet is.

Példák a kínálatomból
  • Budapest · 92 m² · 93 000 000 Ft
  • Budapest · 90 m² · 104 900 000 Ft
  • Budapest · 52 m² · 57 900 000 Ft
  • Budapest · 115 000 000 Ft
  • helyi értékbecslés
  • budai árazási stratégia
  • eladás és vétel támogatás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen

Budapest, III. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel

A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.

Városrészi nézőpont

Mocsárosdűlő

A kínálatomból itt jelenleg 2 hirdetés tartozik ide.

Összehasonlítási csoport Hasonló állapotú és fekvésű kínálat
Amit a helyszínen nézünk Megközelítés, környezet, épületállapot
Árazási szempont Mocsárosdűlő környékén az induló árat hasonló méretű, állapotú és fekvésű kínálattal vetjük össze.

Mocsárosdűlő ingatlanról kérdezek

A környék számokban

Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.

Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Mocsárosdűlő.

Medián
2,04 M Ft/m²
Aktív kínálat
5
Árcsökkentés
—
91+ nap
20%
Árazás · havi medián · 01

Merre mozdulnak a kínálati árak?

2,04 M Ft/m²
Mit látunk?

A medián kínálati ár 1,98 M-ről 2,04 M Ft/m²-re változott Mocsárosdűlő téglalakás mintájában.

Mit jelent eladóként?

A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.

Versenytársak · 02

Milyen állapotú a versenykínálat?

5 aktív hirdetés
Mit látunk?

A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Újszerű (2 hirdetés, ~40%) — Mocsárosdűlő.

Mit jelent eladóként?

Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.

Ársávok · 03

Hol sűrűsödik a kínálat?

3 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?

A 2,0 M–2,5 M ársávban 3 mintahirdetés szerepel a 5 megfigyelt hirdetésből — Mocsárosdűlő.

Mit jelent eladóként?

A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.

Árváltoztatás · 04

Milyen gyakori az árcsökkentés?

Mit látunk?

Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).

Mit jelent eladóként?

A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.

Hirdetési kor · 05

Mióta figyeljük a hirdetéseket?

20,0% legalább 91 napja
Mit látunk?

A 5 aktív hirdetésből 1 legalább 91 napja megfigyelt (20,0%).

Mit jelent eladóként?

Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.

Városrészi összehasonlítás · 06

Ugyanaz a típus. Másik környék.

6 városrész
Mit látunk?

Óbudai-sziget mediánja körülbelül 2,28 M Ft/m² (n=11), míg Újlak körülbelül 1,51 M Ft/m².

Mit jelent eladóként?

A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.

Mit mutatnak az adatok?

A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.

A következő lépés

A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.

A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.

Értékmeghatározást kérek
Piaci kínálat a környéken

Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből

Helyi összehasonlító kínálat Mocsárosdűlő környékén — nem a saját portfólió.

Aktuális ingatlan kínálat a környéken

Mocsárosdűlő aktuális kínálata

Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.

Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—

Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.

Helyismeret, ami számít

Mire figyelünk a helyszínen?

01 ·

A hegyvidéki fekvés nemcsak hangulat, hanem árazási tényező is

A XII. kerületben a lejtés, a benapozás, a kilátás és az utca csendje közvetlenül befolyásolja a vevői érdeklődést. Ugyanazon alapterületű ingatlanok között is nagy lehet a különbség, ha az egyik jobb kertkapcsolattal vagy kedvezőbb tájolással rendelkezik.

02 ·

A társasház állapota sokszor többet nyom a latban, mint a hirdetési szöveg

A budai vevők figyelik a ház műszaki állapotát, a közös költséget, a felújítások ütemét és a lakás benapozását is. Egy jó elosztású, rendezett lakás a keresett utcákban gyorsabban mozdulhat, mint egy hasonló méretű, de bizonytalan állapotú ingatlan.

03 ·

A kert és a privát szféra a budai családi vevőknél kiemelt érték

A XII. kerületben a kert használhatósága, a bejárhatóság, a parkolás és a szomszédság jellege is fontos döntési szempont. A vevők nemcsak otthont, hanem nyugodt élethelyzetet keresnek, ezért a környezet minősége közvetlenül hat az árra.

Tájékozottan könnyebb dönteni

Ami mostanában mozog

Aktuális, Budapest, III. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.

piaci helyzetkép · 2026. október · Duna House és ingatlan.com piaci összefoglalók

A budapesti kereslet átrendeződött, a XII. kerület továbbra is erős figyelmet kap

A budapesti keresleti térképen a XII. kerület az erősebb budai lokációk között maradt, miközben országosan a kereslet és a kínálat is hullámzóbb képet mutatott. A drágább szegmensekben a vevők egyre tudatosabban válogatnak, és a reális árazás szerepe felértékelődött.

A XII. kerületben ez azt jelenti, hogy a jó adottságú ingatlanok továbbra is megtalálják a vevőjüket, de a túlzó induló ár könnyen lassítja az eladást. Ilyenkor a helyi összehasonlítás és a személyes bejárás sokkal többet ér, mint egy általános budapesti átlag.

Forrás →

ártrend · 2026. szeptember · ingatlan.com Tudástár

Lassult a budapesti lakásdrágulás üteme

A budapesti lakásárak havi változása enyhe csökkenést mutatott, miközben országosan is mérséklődött a drágulás tempója. Ez a vevői oldalon nagyobb óvatosságot, az eladói oldalon pedig pontosabb árazási igényt jelez.

A XII. kerületben ez különösen fontos, mert a prémiumabb lokációkban is csak akkor marad élénk az érdeklődés, ha az ár összhangban van az állapottal és a környezettel. A jó hirdetés önmagában kevés, a piaci pozíciót is jól kell belőni.

Forrás →

vevői magatartás · 2026. nyár · Duna House Barométer

Az első lakásvásárlók súlya nőtt, a befektetők visszafogottabbak lettek

Budapesten a vevői összetétel az első lakásvásárlók felé tolódott, miközben a befektetési célú vásárlások aránya csökkent. Ez a keresletet érzékenyebbé teszi az árra, az állapotra és a finanszírozhatóságra.

A XII. kerületben ez azt jelenti, hogy a jól árazott, átlátható állapotú ingatlanok előnyt élveznek. Azoknál a lakásoknál és házaknál, ahol a vevő gyors döntést tud hozni, nagyobb az esély a sikeres értékesítésre.

A saját kínálatomból

Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most

Saját kínálat

Amit a legtöbben kérdeznek

Beszéljünk a részletekről

Mennyiért érdemes meghirdetni egy XII. kerületi ingatlant?

Az induló árnál a helyi kínálatot, az állapotot, a fekvést és az ingatlan típusát együtt kell nézni. A túl magas ár lassíthatja az érdeklődést, a túl alacsony pedig értékvesztést okozhat, ezért helyszíni összevetéssel érdemes dönteni.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy budai ingatlant?

Ez erősen függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett az adott utca vagy városrész. A jól pozicionált ingatlanok gyorsabban mozdulhatnak, míg a túláraztott ajánlatok hosszabb ideig maradhatnak a piacon.

Miből áll az ingatlanközvetítői díjazás?

A díjazás mindig a megbízás tartalmától, a feladatkörtől és a megállapodott szolgáltatási szinttől függ. Érdemes előre tisztázni, hogy az ár tartalmazza-e a hirdetéskezelést, a vevőszűrést, a tárgyalást és a teljes ügyintézési támogatást.

Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?

A kínálati ár az, amit a hirdetésben lát, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyen a felek megállapodnak. A kettő között lehet eltérés az alku, az állapotfelmérés vagy a piaci helyzet miatt, ezért az értékmeghatározásnál mindig a helyi valóságot kell figyelni.

Innen már csak egy beszélgetés a folytatás

Beszéljünk az ingatlanodról

Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.

+36 30 900 ****
Dr. Fehérváry Olympia Kapcsolat