Helyi medián
1,95 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, III. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, III. kerület
Gal Agnes Ingatlanszakértő – Budapest, III. kerület
+36 30 934 ****
Gal Agnes vagyok, és Budapest III. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reális döntést hozni Óbudától Kaszásdűlőn át a hegyvidéki részekig. A helyi kínálatot, az állapotot és a környék adottságait együtt nézem, mert egy jó árazásnál ezek együtt számítanak igazán. Saját budapesti hirdetéseimben is a családi házak és lakások eltérő piaci logikáját képviselem, ezért pontosabban tudok tanácsot adni. Ha személyes egyeztetésre van szüksége, olyan megoldást keresek, amely a helyi kereslethez és a valós piaci helyzethez illeszkedik.
- Budapest III. kerületre specializált ingatlanszakértő
- Helyi piaci összehasonlításra épülő árazási szemlélet
- Személyes egyeztetésen alapuló értékesítési támogatás
Aktív kínálat
8
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
4
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Gal Agnesként Budapest III. kerületében dolgozom, és abban segítek, hogy az ingatlan ne csak meghirdetve legyen, hanem valóban jó pozícióba is kerüljön a piacon. Óbuda, Kaszásdűlő, Újlak és a hegyvidéki részek eltérő vevői körrel és eltérő árazási logikával működnek, ezért minden megbízást helyi összehasonlítással és személyes egyeztetéssel indítok. A saját hirdetéseimben is látszik, hogy a kerületben a nagyobb családi házak, ikerházak és a jó állapotú lakások más-más keresletet vonzanak. Emiatt nem általános tanácsot adok, hanem a környékhez, az állapothoz és a kínálathoz igazított javaslatot. A budapesti piaci mozgásokat folyamatosan figyelem, különösen azt, hogyan alakul a kereslet a drágább szegmensekben és a budai oldalon. Így az árazásnál nem csak a hirdetési számokat nézem, hanem azt is, hogy a vevők mire reagálnak gyorsabban és mire lassabban.
Példák a kínálatomból
- Budapest III. kerület · 440 m² · 369 900 000 Ft
- Budapest III. kerület · 172 m² · 219 000 000 Ft
- Budapest III. kerület · 186 m² · 229 000 000 Ft
- Budapest · 70 m² · 130 000 000 Ft
- Budapest III. kerületi ingatlanértékesítés
- Helyi árazás és értékmeghatározás
- Családi ház és lakás közvetítés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, III. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Óbuda hegyvidéke
A hegyvidéki utcákban a fekvés és az állapot együtt mozgatja az érdeklődést.
Helyi adatok, közérthetően
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Óbuda hegyvidéke.
Medián
1,95 M Ft/m²
Aktív kínálat
8
Árcsökkentés
—
91+ nap
37.5%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,95 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,99 M-ről 1,95 M Ft/m²-re változott Óbuda hegyvidéke téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
8 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Újszerű (5 hirdetés, ~63%) — Óbuda hegyvidéke.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
5 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 5 mintahirdetés szerepel a 8 megfigyelt hirdetésből — Óbuda hegyvidéke.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
37,5% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 8 aktív hirdetésből 3 legalább 91 napja megfigyelt (37,5%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Óbudai-sziget mediánja körülbelül 2,28 M Ft/m² (n=11), míg Újlak körülbelül 1,51 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Óbuda hegyvidéke környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Óbuda hegyvidéke aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mire figyelünk a helyszínen?
01 · Óbuda, Újlak
A budai keresletnél a hely és az állapot együtt dönt
A III. kerület belsőbb részein a vevők gyorsan összevetik a hasonló lakásokat, ezért az első benyomás és a műszaki állapot különösen fontos. A jó alaprajz és a rendezett megjelenés sokszor többet ér, mint egy magasabb induló ár.
A reális, helyi összehasonlításon alapuló árazás gyorsabb érdeklődést hozhat.
02 · Kaszásdűlő, Óbuda hegyvidéke
A családi házaknál a használhatóság és a környezet adja az értéket
A kerületben a házaknál a telek, a fekvés és az állapot együtt alakítja a vevői döntést. A saját hirdetéseimben is látszik, hogy a nagyobb családi házak és az ikerházak más vevői logikával működnek, mint a lakások.
Házaknál nem elég az alapterületet nézni, a teljes használati értéket kell árazni.
03 · Aquincum, Óbudai-sziget
A különlegesebb fekvésű ingatlanoknál a pozicionálás kulcskérdés
A Duna-közeli és egyedi hangulatú részeken a vevők az életérzést is keresik, de csak akkor fizetnek érte többet, ha az ingatlan állapota és bemutatása ezt alátámasztja. A jó fotó, a tiszta állapot és a pontos leírás itt különösen sokat számít.
Az egyedi adottságokat hitelesen kell bemutatni, különben az ár nem lesz meggyőző.
Hasznos háttér a döntéshez
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, III. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci értelmezés
· 2026. október
· MARKET_SNAPSHOT
A III. kerületi téglapiacnál még kevés a megjeleníthető minta
A friss aggregátum szerint ehhez a szűréshez nincs elegendő megjeleníthető minta, ezért nem érdemes egyetlen számra építeni az árazást.
Ilyenkor a helyi összehasonlítás és a saját hirdetési tapasztalat sokkal fontosabb, mint az általános piaci átlag. A III. kerületben különösen eltérhet egymástól egy hegyvidéki ház, egy óbudai lakás vagy egy kaszásdűlői ingatlan pozíciója. Az induló árnál ezért a környék, az állapot és a vevői elvárás együtt adja a helyes irányt.
piaci háttér
· 2026. szeptember
· Ingatlan.com Tudástár
Budapesten lassult a lakásdrágulás, a havi változás már enyhe visszaesést is mutatott
A budapesti lakásárak havi változása enyhén negatív lett, miközben az éves drágulás üteme is mérséklődött.
Ez azt jelzi, hogy a vevők érzékenyebbek lettek az árra, és a túl magas induló ár könnyebben visszafogja az érdeklődést. A III. kerületben ez különösen fontos a jó állapotú, de sok hasonlóval versenyző lakásoknál. Az eladóknak most még inkább a valós piaci pozícióra kell figyelniük, nem csak a kívánt eladási árra.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, III. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,95 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
ház
2 lakásos, 9 szobás családi ház
Budapest III. kerület · 440 m² · 9 szoba
369 900 000 Ft
ház
Táborhegyen ikerház eladó
Budapest III. kerület · 172 m² · 6 szoba
219 000 000 Ft
ház
Kényelmes méretű ikerház fél
Budapest III. kerület · 186 m² · 7 szoba
229 000 000 Ft
lakás
eladó 2 szobás lakás Budapest 2. kerület, Adyliget
Budapest · 70 m² · 2 szoba
130 000 000 Ft
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy ingatlant Budapest III. kerületben?
Az induló árnál a környék, az állapot és a hasonló kínálat együtt számít. Nem a legmagasabb elképzelés a jó irány, hanem az a szint, amely mellett a vevők még komolyan reagálnak.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást vagy házat a III. kerületben?
Ez az ingatlan típusától, az állapottól és az árazástól függ. A jól pozicionált, reális árú ingatlanok általában gyorsabban kapnak érdeklődést, mint a túl magasra árazottak.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítés és az értékbecslés?
A díjazás mindig a megbízás tartalmától és az ingatlan típusától függ. Érdemes személyesen egyeztetni, mert így pontosan meg lehet határozni, milyen szolgáltatásra van szükség.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin az ingatlant meghirdetik, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a piaci alkuk, az állapot és a kereslet miatt gyakran van eltérés.
A következő lépés egy beszélgetés
Beszéljünk az ingatlanodról
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 30 934 ****