Helyi medián
1,57 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, III. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, III. kerület
Scher Judit Ingatlanszakértő – Budapest, III. kerület
+36 20 933 ****
Budapest III. kerületében segítek eligazodni az Óbuda környéki ingatlanpiacon, különösen Kaszásdűlő, Újlak és a hegyvidéki részek sajátosságai között. Helyi árak, aktuális kínálat és személyes egyeztetés alapján adok reális képet arról, mikor érdemes eladni, venni vagy kivárni. Saját budapesti hirdetéseimben is azt képviselem, hogy a jó döntéshez nem elég az irányár, a környezet és az állapot együtt számít. Ha olyan ingatlanszakértőt keres, aki a III. kerületet nem térképről, hanem napi gyakorlatból ismeri, szívesen állok rendelkezésére.
- Területi ingatlanszakértő Budapest III. kerületében
Aktív kínálat
13
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
6
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Scher Judit területi ingatlanszakértőként Budapest III. kerületére fókuszál, azon belül is Óbuda, Kaszásdűlő, Újlak, Aquincum és a hegyvidéki részek sajátos piaci helyzetére. Munkájában a helyi kínálat, az ingatlan állapota, a fekvés és a vevői elvárások együttese adja az árazási alapot, nem pedig egyetlen összehasonlítási pont. Saját budapesti hirdetései között lakás és ház is szerepel, ezért az eladási és vételi oldalt egyaránt jól látja. Ez különösen hasznos a III. kerületben, ahol a Duna-közeli, a lakótelepi és a zöldebb, hegyvidéki részek egészen eltérő vevői kört és árképzést kívánnak. A budapesti piacon most a kereslet és a kínálat is érzékenyen reagál a helyi adottságokra, ezért Judit célja, hogy az ügyfelek ne általános piaci zajból, hanem valódi helyismeretből kapjanak döntéstámogatást. Az értékesítés, a vétel és az értékbecslés során is a reális, helyhez kötött megközelítést képviseli.
Példák a kínálatomból
- Budapest III. kerület · 100 m² · 720 000 Ft
- Budapest III. kerület · 325 m² · 378 000 000 Ft
- Budapest XI. kerület · 458 m² · 241 900 000 Ft
- Budapest XIV. kerület · 110 m² · 147 800 000 Ft
- Budapest III. kerület
- helyi árazás
- ingatlanértékesítés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, III. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Kaszásdűlő
Kaszásdűlőn a jó közlekedés és a rendezett környezet együtt emeli az érdeklődést.
Helyi adatok, közérthetően
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Kaszásdűlő.
Medián
1,57 M Ft/m²
Aktív kínálat
13
Árcsökkentés
—
91+ nap
23.1%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,57 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,76 M-ről 1,57 M Ft/m²-re változott Kaszásdűlő téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
13 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Nincs adat (5 hirdetés, ~38%) — Kaszásdűlő.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
9 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 9 mintahirdetés szerepel a 13 megfigyelt hirdetésből — Kaszásdűlő.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
23,1% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 13 aktív hirdetésből 3 legalább 91 napja megfigyelt (23,1%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Óbudai-sziget mediánja körülbelül 2,28 M Ft/m² (n=11), míg Újlak körülbelül 1,51 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Kaszásdűlő környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Kaszásdűlő aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A helyismeret a részletekben látszik
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Kaszásdűlő, Újlak
A közlekedés és a mindennapi használhatóság gyorsan megmutatja az értéket
A III. kerületben a vevők nagyon figyelnek arra, mennyire könnyű eljutni a belvárosba, a Duna-partra vagy a fontos szolgáltatásokhoz. Kaszásdűlőn és Újlakon a jó elérhetőség sokszor ugyanannyit számít, mint a lakás belső állapota.
Az árazásnál a közlekedési előnyt érdemes konkrétan beépíteni, de csak akkor, ha az ingatlan állapota is ezt alátámasztja.
02 · Óbuda, Óbuda-Óváros
A ház típusa és a felújítottság erősen szűri a vevői kört
Óbudán a társasházi lakásoknál nem elég a kerületi átlagból kiindulni, mert a házak állapota és a lakások műszaki szintje nagyon eltérő. Egy rendezett, karbantartott épület sokat javíthat a piaci fogadtatáson.
A jó induló árhoz mindig az épület és a lakás együttese adja a valódi összehasonlítási alapot.
03 · Óbuda hegyvidéke, Aquincum
A fekvés, a nyugalom és a telekérték külön kategóriát jelenthet
A hegyvidékibb, kertvárosiasabb részeken a vevők más szempontok szerint döntenek, mint a sűrűbben beépített városrészekben. Itt a benapozottság, a kert, a panoráma és a környezet minősége különösen fontos.
A prémiumabb fekvésnél a bemutatás és az árképzés is személyre szabott megközelítést igényel.
Friss a helyi piacról
Ami most történik
Aktuális, Budapest, III. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzetkép
· 2026. október
· Élő piaci aggregátum
A III. kerületi téglapiacon még kevés a megjeleníthető minta
A jelenlegi szűréshez nem áll rendelkezésre elég megjeleníthető adat, ezért a kerületi összkép helyett a helyi tapasztalat és az egyedi ingatlanjellemzők kapnak nagyobb szerepet.
Ilyenkor különösen fontos a személyes helyismeret, mert a városrészek között is nagy lehet a különbség. A reális árazást nem az általános zaj, hanem az adott utca, háztípus és állapot alapján érdemes meghatározni. Ezért a III. kerületben most még inkább indokolt az egyedi értékbecslés és értékmeghatározás.
piaci trend
· 2026. szeptember
· ingatlan.com Tudástár
Budapesten lassult a lakásdrágulás, a havi változás már enyhe visszafogottságot mutat
A budapesti lakásárak havi szinten enyhén csökkentek, miközben az éves drágulás üteme is mérséklődött.
Ez a III. kerületben is azt üzeni, hogy a túl magas induló ár könnyen lelassíthatja az értékesítést. A vevők ma érzékenyek a reális pozicionálásra, különösen a jó állapotú, de nem kiemelkedően ritka lakásoknál. Az eladóknak ezért érdemes a helyi kínálatot és az ingatlan állapotát együtt nézni.
keresleti átrendeződés
· 2026. szeptember
· Duna House hírek
A budapesti kerületek keresleti térképe átrendeződött
A fővárosban több kerületben változott a kereslet súlya, miközben egyes budai részek erősödtek.
A III. kerületben ez azt jelenti, hogy a vevői figyelem nem egyformán oszlik meg a városrészek között. Az Óbudához közeli, jól használható lakások és a zöldebb, nyugodtabb részek más-más vevői csoportot vonzanak. Az értékesítésnél ezért a célcsoport pontos meghatározása legalább olyan fontos, mint maga az irányár.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
lakás
Budapest 03, Rómaifürdő / társasházi lakás / tégla / 3 szoba / 100 m²
Budapest III. kerület · 100 m² · 3 szoba
720 000 Ft
ház
Budapest 03, Testvérhegy / családi ház / tégla / 8 szoba / 325 m²
Budapest III. kerület · 325 m² · 8 szoba
378 000 000 Ft
kereskedelmi célú ingatlan
Budapest 11, Lágymányos / üzleti célú / épületrész / tégla / 458 m²
Budapest XI. kerület · 458 m²
241 900 000 Ft
ház
Budapest 14, Nagyzugló / társasházi lakás / tégla / 4 szoba / 110 m²
Budapest XIV. kerület · 110 m² · 4 szoba
147 800 000 Ft
ház
Jobbágyi / családi ház / tégla / 7 szoba / 200 m²
Jobbágyi · 200 m² · 7 szoba
399 000 000 Ft
kereskedelmi célú ingatlan
Kiemelkedő befektetési lehetőség Budaörs frekventált részén – többfunkciós ingatlan, stabil bevétellel
Budaörs · 651 m²
650 000 000 Ft
Amit a legtöbben kérdeznek
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes meghirdetni egy ingatlant a III. kerületben?
Az induló árnál a városrész, az épület állapota, a lakás felújítottsága és a közlekedés együtt számít. Nem érdemes csak kerületi átlagból kiindulni, mert Óbuda, Kaszásdűlő vagy a hegyvidékesebb részek más vevői kört mozgatnak meg.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást vagy házat Budapest III. kerületében?
Ez az árazástól, az állapottól és a keresett lokációtól függ. A piacképesen meghirdetett ingatlanok általában gyorsabban találnak érdeklődőt, mint a túl magasra árazottak.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői segítség?
A díjazás mindig az adott megbízástól és a szolgáltatás tartalmától függ. Érdemes személyesen egyeztetni, hogy pontosan milyen értékesítési, hirdetési és egyeztetési feladatok tartoznak bele.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek ténylegesen megállapodnak. A kettő között lehet eltérés, ezért a reális induló ár különösen fontos.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 20 933 ****