Helyi medián
1,77 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, III. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, III. kerület
Sződi Dávid Ingatlanszakértő – Budapest, III. kerület
+36 30 738 ****
Sződi Dávid vagyok, és Budapest III. kerületében segítek eligazodni a lakáseladás és -vásárlás kérdéseiben, különösen Óbudán, Békásmegyeren és a környező városrészekben. A helyi kínálatot, az állapotot és a fekvést együtt nézem, mert ezek együtt adják meg egy ingatlan valódi piaci helyét. A saját, felújított III. kerületi lakásos tapasztalatommal is azt képviselem, hogy a jó árazás nem találgatás, hanem pontos helyismeret és személyes egyeztetés eredménye. Ha reális, jól kommunikálható stratégiát szeretne, ebben partnerként számíthat rám.
- Budapest III. kerületre specializált területi ingatlanszakértő
Aktív kínálat
12
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Sződi Dávid vagyok, Budapest III. kerületének területi ingatlanszakértője. A munkám középpontjában az áll, hogy az adott utca, háztömb, állapot és lakástípus alapján adjak használható iránymutatást eladóknak és vevőknek egyaránt. Különösen Óbuda, Békásmegyer, Újlak és a kerület más, eltérő karakterű részei érdekelnek, mert itt a jó döntéshez nem elég a kerületi átlagot nézni. A saját felújított III. kerületi lakásos hirdetési tapasztalatom is azt mutatja, hogy a keresletet a minőség, a bejárhatóság, a közlekedés és a pontos pozicionálás együtt alakítja. Eladásnál abban segítek, hogy az ingatlan ne legyen sem alul-, sem túláraztva, vásárlásnál pedig abban, hogy a hirdetések között gyorsan felismerhető legyen a valóban jó ajánlat. A célom egyszerű: helyi tudással, átlátható kommunikációval és személyes figyelemmel támogatni a döntést.
Példák a kínálatomból
- Budapest III. kerület · 57 m² · 75 900 000 Ft
- helyi árképzés
- lakáseladás és -vásárlás
- óbudai és békásmegyeri piac
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, III. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Békásmegyer
A paneles és felújított lakásoknál különösen fontos a pontos pozicionálás.
A piac a részletekben
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Békásmegyer.
Medián
1,77 M Ft/m²
Aktív kínálat
12
Árcsökkentés
—
91+ nap
41.7%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,77 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 2,21 M-ről 1,77 M Ft/m²-re változott Békásmegyer téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
12 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Újszerű (4 hirdetés, ~33%) — Békásmegyer.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
8 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 8 mintahirdetés szerepel a 12 megfigyelt hirdetésből — Békásmegyer.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
41,7% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 12 aktív hirdetésből 5 legalább 91 napja megfigyelt (41,7%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Óbudai-sziget mediánja körülbelül 2,28 M Ft/m² (n=11), míg Újlak körülbelül 1,51 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Békásmegyer környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Békásmegyer aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Békásmegyer, Kaszásdűlő
Paneles és lakótelepi kínálatnál a ház állapota is árazási tényező
A III. kerület lakótelepi részein nem csak a lakás belső állapota számít, hanem a társasház karbantartottsága, a közös költség és a környezet rendezettsége is. Egy felújított lakás akkor tud jól teljesíteni, ha a hirdetés ezt egyértelműen megmutatja. A vevők itt gyorsan összevetik a hasonló kínálatot, ezért a pontos pozicionálás kulcsfontosságú.
A jó árhoz a lakás és a ház állapotát együtt kell kezelni.
02 · Óbuda, Újlak
A karakteresebb városrészekben a fekvés és az utcakép is értéket ad
Óbudán és Újlakon a vevők gyakran nem csak alapterületet vesznek, hanem életérzést is. A közlekedés, a szolgáltatások közelsége és az utca hangulata erősen befolyásolja az érdeklődést. Itt különösen fontos, hogy a hirdetés ne legyen túl általános, hanem a valós előnyöket emelje ki.
A helyi karaktert érdemes tudatosan beépíteni az értékesítési stratégiába.
03 · Óbuda hegyvidéke, Óbudai-sziget
A különleges fekvésű ingatlanoknál a célcsoport pontos meghatározása döntő
A hegyvidéki és Duna-közeli részeken a vevők más szempontok alapján döntenek, mint a sűrűbben beépített városrészekben. A nyugalom, a zöld környezet, a panoráma vagy a víz közelsége önmagában is érték, de csak akkor, ha ezt a hirdetés és az ár is hitelesen tükrözi. A túl szélesre nyitott célzás itt gyakran lassítja az eladást.
A különleges adottságokat célzottan kell kommunikálni, nem általánosan.
Ami a piacot most mozgatja
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, III. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, III. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, III. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, III. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, III. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, III. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, III. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
Gyakori kérdések
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást a III. kerületben?
Az induló ár mindig az adott városrész, az állapot, a méret és a ház minősége alapján határozható meg. Békásmegyeren, Óbudán vagy Újlakon ugyanaz a lakástípus is más piaci pozícióban lehet. Érdemes a jelenlegi kínálathoz és a hasonló állapotú lakásokhoz igazítani az árat.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant Budapest III. kerületében?
Ez nagyban függ az árazástól, a bemutatástól és attól, mennyire keresett a környék. A jól pozicionált, rendezett állapotú lakások általában gyorsabban találnak vevőt. A túl magas ár viszont még jó lokációnál is lassíthatja az értékesítést.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői vagy szakértői segítség?
A díjazás mindig az együttműködés tartalmától és a megbízás jellegétől függ. Érdemes személyesen egyeztetni, hogy pontosan milyen szolgáltatásra van szükség: értékesítésre, vételi támogatásra vagy árazási tanácsadásra. Így a feladat és a díj is átláthatóan meghatározható.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amit a hirdetésben lát, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között lehet eltérés az alku, a piaci helyzet és az ingatlan állapota miatt. Ezért fontos, hogy az árazásnál ne csak a hirdetési szintet, hanem a reális vevői reakciókat is figyelembe vegyük.
Kezdjük egy nyugodt beszélgetéssel
Beszéljünk az ingatlanodról
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 30 738 ****