Helyi medián
1,60 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, III. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, III. kerület
Zsofka Zsófia Ingatlanszakértő – Budapest, III. kerület
+36 20 269 ****
Zsófia vagyok, és a III. kerületben segítek eligazodni az óbudai, békásmegyeri és dunaparti ingatlanok között. Figyelem a helyi kínálatot, az állapotot, a fekvést és a vevői keresletet, hogy reális, jól védhető árazási javaslatot adjak. Ha személyes egyeztetéssel, helyismerettel és átgondolt értékesítési tervvel szeretnél dolgozni, szívesen segítek.
- Budapest III. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
41
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
7
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Zsofka Zsófia vagyok, Budapest III. kerületének területi ingatlanszakértője. Óbuda, Újlak, Békásmegyer, Aquincum és a Duna közeli részek sajátosságait figyelembe véve segítek az eladóknak és a vevőknek abban, hogy a helyi piacot ne általánosságok, hanem valódi környékismeret alapján értelmezzék. A munkám középpontjában a reális árazás, a megfelelő célcsoport megtalálása és az ingatlan állapotához illesztett értékesítési stratégia áll. A saját hirdetéseim között is megjelenik a kerület sokszínűsége: kertkapcsolatos lakás, nagyobb családi méretű otthon és belterületi telek is szerepel a portfólióban, ezért jól látom, mennyire eltérő vevői elvárásokkal kell számolni egy-egy városrészben. A budapesti piaci híreket és a helyi keresleti mintákat folyamatosan figyelem, így az árazási javaslatoknál nem csak a hirdetési szintet, hanem a tényleges piaci mozgásokat is figyelembe veszem. Ha fontos számodra a személyes figyelem és a helyi szintű szakmai támogatás, örömmel dolgozom veled.
Példák a kínálatomból
- Szentendre · 75 000 000 Ft
- Szentendre · 74 490 000 Ft
- Budapest III. kerület · 98 m² · 200 000 000 Ft
- Budapest III. kerület · 95 m² · 220 000 000 Ft
- helyi árazás
- értékbecslés és értékmeghatározás
- eladási stratégia
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, III. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Óbuda
Helyi sajátosságok és összehasonlítható kínálat — Óbuda.
Helyi adatok, közérthetően
Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Óbuda.
Medián
1,60 M Ft/m²
Aktív kínálat
41
Árcsökkentés
—
91+ nap
56.1%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,60 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,55 M-ről 1,60 M Ft/m²-re változott Óbuda téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
41 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Nincs adat (14 hirdetés, ~34%) — Óbuda.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
17 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 17 mintahirdetés szerepel a 41 megfigyelt hirdetésből — Óbuda.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
56,1% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 41 aktív hirdetésből 23 legalább 91 napja megfigyelt (56,1%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
4 városrész
Mit látunk?
Csillaghegy mediánja körülbelül 2,10 M Ft/m² (n=14), míg Óbuda körülbelül 1,55 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Óbuda környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Óbuda aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A helyismeret a részletekben látszik
Amit a helyszínen ellenőrzünk
01 ·
A helyi összehasonlítás többet ér, mint az országos átlag
A III. kerületben egy lakás értékét erősen befolyásolja, hogy belső óbudai, dunaparti vagy lakótelepi környezetben található. Ugyanazon kerületen belül is más vevői elvárásokkal találkozunk, ezért az árazásnál a közvetlen környék a döntő.
02 ·
Az állapot és a háztípus gyorsan átrendezi az érdeklődést
A felújított lakások, a liftes házak és a jó alaprajzú otthonok a kerületben is előnyt élveznek. A vevők külön figyelik a közös költséget, a műszaki állapotot és a használhatóságot, ezért ezeknek már a hirdetésben is látszaniuk kell.
03 ·
A fekvés és az életérzés külön értéket képvisel
A Duna-közeli, zöldebb vagy különlegesebb fekvésű részeken a vevők gyakran a környezet miatt döntenek. Ilyenkor a terasz, a kertkapcsolat, a panoráma vagy a nyugodtabb utca önálló árazási tényezővé válik.
Friss a helyi piacról
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, III. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis és Duna House összefoglalók
A budapesti piac továbbra is érzékeny a reális árazásra
A budapesti lakáspiacon a kereslet és a kínálat együtt mozdult, miközben a drágulás üteme mérséklődött, és a vevők egyre inkább a jól árazott hirdetéseket keresik. A III. kerületben ez különösen fontos, mert a városrészek között is nagy különbség van.
Óbudán, Békásmegyeren vagy Újlakon ma már nem a legmagasabb induló ár hozza a legjobb eredményt, hanem a pontos pozicionálás. A helyi összehasonlítás, az állapot és a fekvés együtt döntik el, mennyire gyorsan talál vevőt egy ingatlan.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, III. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,60 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 41 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Válogatás a kínálatomból
Saját kínálat
telek
Szentendre > 1660 m2 lakóövezeti ÖRÖK panorámás telek Eladó.
Szentendre
75 000 000 Ft
telek
Szentendre > 2100 m2 Szuper Örök panorámás üdülőövezeti telek Eladó.
Szentendre
74 490 000 Ft
lakás
107 m2 kertkapcsolat, 60 m2 TERASZ, 3 szoba + NAPPALIs lakás eladó a RÓMAI parton.
Budapest III. kerület · 98 m² · 4 szoba
200 000 000 Ft
lakás
Kertkapcsolat lakás !! 95 m2 ingatlan, 20 m2 terasz. Kis lakóközösség!
Budapest III. kerület · 95 m² · 3 szoba
220 000 000 Ft
telek
III. kerület Ófaluban, Belterületi 854 m2 telek ELADÓ.
Budapest III. kerület
85 000 000 Ft
lakás
ÁRCSÖKKENÉS! Medence + autóbeálló + hivatalos méret: 129 m2 / valós méret: 160 m2
Nagymaros · 129 m² · 5 szoba
139 900 000 Ft
lakás
SZENTENDRE > Csúsztatott zsalus, Belső kétszintes 128m2, 5 szoba + loggia + étkező + 2 fürdő!
Szentendre · 128 m² · 5 szoba
93 000 000 Ft
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
Beszéljünk a részletekről
Mennyiért érdemes meghirdetni egy III. kerületi lakást?
A kiinduló ár mindig a környék, az állapot, a háztípus és a fekvés alapján dől el. Óbudán, Újlakon vagy Békásmegyeren ugyanaz a négyzetméterár másképp működhet, ezért helyi összehasonlítás nélkül könnyű mellélőni.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant a III. kerületben?
Ez az árazástól, az állapottól és a keresett városrésztől függ. A jól pozicionált, rendezett állapotú lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a túl magasra árazott vagy felújítandó ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás az együttműködés részleteitől és az ingatlan típusától függ, ezért ezt mindig személyes egyeztetés után érdemes pontosítani. Fontos, hogy az indulás előtt tiszta legyen a szolgáltatás tartalma és a közös cél.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig a ténylegesen kialkudott végösszeg. A kettő között lehet eltérés, ezért az értékmeghatározásnál mindig a piaci helyzetet és a vevői reakciókat is figyelembe kell venni.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Kezdjük az ingatlanoddal
Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.
+36 20 269 ****