Helyi medián
1,37 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, IV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, IV. kerület
Kaminszka Noémi Ingatlanszakértő – Budapest, IV. kerület
+36 30 821 ****
Kaminszka Noémi vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest IV. kerületében, ahol Istvántelek, Újpest és Káposztásmegyer lakáspiacát is figyelemmel kísérem. A személyes egyeztetés során az ingatlan állapotát, fekvését, célcsoportját és a friss helyi kínálatot együtt vizsgáljuk meg. Jó állapotú, kisebb újpesti lakások értékesítésében is van aktuális kínálati tapasztalatom, ezért a hirdetés pozicionálását gyakorlati szemmel tervezem meg. Segítek abban, hogy az eladás átlátható, reális és a megfelelő vevőket megszólító folyamat legyen.
- Területi ingatlanszakértői fókusz Budapest IV. kerületében
Aktív kínálat
13
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Kaminszka Noémi Budapest IV. kerületében dolgozó ingatlanszakértő, akinek fókuszában Istvántelek, Újpest, Megyer, Káposztásmegyer, Székesdűlő és a Pozsonyi utcai lakótelep áll. Munkájában a környékek eltérő lakásállományát, közlekedési kapcsolatait és a vevői döntéseket befolyásoló mindennapi szempontokat egyaránt figyelembe veszi. A helyi kínálatban a kisebb alapterületű, jó állapotú lakások is fontos szerepet kapnak: ilyen típusú újpesti garzon értékesítésével is foglalkozik. Ez a tapasztalat segít abban, hogy az adott ingatlan ne általános budapesti összehasonlításban, hanem a IV. kerület releváns alternatívái között kapjon megfelelő pozíciót. Az együttműködés alapja a személyes egyeztetés, a felkészített hirdetés és a kínálati ár tudatos meghatározása. Eladóként pontos képet kaphat arról, milyen adottságok erősítik az ingatlan vonzerejét, vevőként pedig abban számíthat támogatásra, hogy a megtekintésnél a valóban lényeges helyi szempontokra figyeljen.
Példák a kínálatomból
- Budapest IV. kerület · 31 m² · 42 600 000 Ft
- IV. kerületi helyismeret
- Lakásértékesítés
- Kínálati árstratégia
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, IV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Istvántelek
Istvánteleki lakáseladás helyi kínálati összevetéssel.
A piac a részletekben
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Istvántelek.
Medián
1,37 M Ft/m²
Aktív kínálat
13
Árcsökkentés
22.7%
91+ nap
38.5%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,37 M Ft/m²
Mit látunk?
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,37 M Ft/m² Istvántelek téglalakás kínálatában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
13 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Újszerű (5 hirdetés, ~38%) — Istvántelek.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
7 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 7 mintahirdetés szerepel a 13 megfigyelt hirdetésből — Istvántelek.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
22,7%
Mit látunk?
A hónap végén aktív 13 hirdetésből körülbelül 5 esetben volt árcsökkentés (22,7%).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
38,5% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 13 aktív hirdetésből 5 legalább 91 napja megfigyelt (38,5%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Káposztásmegyer mediánja körülbelül 1,63 M Ft/m² (n=24), míg Istvántelek körülbelül 1,23 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Istvántelek környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Istvántelek aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Istvántelek · Újpest
Kisebb lakásoknál a használhatóság a legerősebb üzenet
A garzonok és kisebb lakások esetében a vevők nemcsak a négyzetmétert nézik: az alaprajz, a tárolhatóság, a természetes fény és a fenntartási szempontok gyorsan eldönthetik, kérnek-e megtekintést. A József Attila utcai, jó állapotú garzon kínálati tapasztalata is azt erősíti, hogy a pontos bemutatás és a célcsoporthoz illő kommunikáció kiemelt jelentőségű.
A hirdetésben a lakás praktikus használatát és újpesti elérhetőségét is láthatóvá kell tenni.
02 · Megyer · Káposztásmegyer
A környezet előnyeit is meg kell mutatni
Ezeken a területeken a vevők gyakran együtt mérlegelik a lakás állapotát, a zöldebb környezetet, az intézmények közelségét és a közlekedést. A helyszíni felkészítésnél ezért nemcsak a belső terek rendbetétele, hanem az érkezés, a parkolás és a környék bemutatása is fontos.
A lakás értékajánlata a mindennapi élet kényelmével együtt lesz hiteles.
03 · Székesdűlő · Pozsonyi utcai lakótelep
A mikrolokáció pontosítása csökkenti a bizonytalanságot
A kerületen belül is eltérő lehet a közlekedés, az utcakép, a zajterhelés és a szolgáltatások elérhetősége. Ezeket nem érdemes általánosságban kezelni: a megtekintés előtt és alatt konkrét, ellenőrizhető információkkal lehet segíteni a vevő döntését.
A jól megfogalmazott helyszíni információ relevánsabb érdeklődőket hozhat.
Friss a helyi piacról
Ami most történik
Aktuális, Budapest, IV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
Budapesti lakáspiac
· 2026. szeptember
· ingatlan.com Tudástár
Augusztusban lassult a budapesti lakásdrágulás éves üteme
A forrás szerint Budapesten mérséklődött az éves drágulás tempója, ami óvatosabb, pontosabb kínálati árazást indokolhat az eladóknál.
A IV. kerületben ez nem automatikus árcsökkenést jelent, hanem azt, hogy az ingatlan állapota, fekvése és a közvetlen versenytársak szerepe még erősebb. Az induló árat érdemes friss helyi kínálat alapján kialakítani, majd az érdeklődésből levonni a következtetéseket.
Helyi kínálati körkép
· 2026. november
· Budapest IV. kerület piaci pillanatkép
A tégla lakások kínálati négyzetméterárai területenként eltérnek
A rendelkezésre álló kínálati adatokban Istvántelek, Újpest, Megyer, Káposztásmegyer és Székesdűlő között is látható különbség van a medián hirdetési négyzetméterárakban.
Az adatok kínálati, nem adásvételi árakat mutatnak, ezért egy konkrét lakás értékesítési stratégiáját nem szabad kizárólag ezekből levezetni. A lakás állapota, emelete, tájolása és közvetlen környezete alapján szűkebb versenytársi kört kell kijelölni.
ÁRAZÁS
· 2026. November
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, IV. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,37 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
A saját kínálatomból
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
Gyakori kérdések
A leggyakoribb kérdések, röviden
Hogyan határozzuk meg az ingatlan induló árát Budapest IV. kerületében?
Az induló árat a hasonló, aktuálisan kínált ingatlanok, az ingatlan állapota, mérete, emelete, tájolása és pontos elhelyezkedése alapján javaslom meghatározni. A cél nem egy túlzó hirdetési ár, hanem olyan pozíció, amely láthatóvá teszi az ingatlan előnyeit és megszólítja a releváns vevőket.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Újpesten vagy a IV. kerületben?
Az értékesítési idő ingatlanonként eltér, ezért erre felelős módon csak a konkrét lakás felmérése után lehet becslést adni. A reális kínálati ár, a felkészített hirdetés, az állapot és a lokáció egyaránt befolyásolja, milyen gyorsan érkeznek komoly érdeklődők.
Hogyan alakul az ingatlanközvetítés díjazása?
A díjazásról mindig személyes egyeztetésen adok pontos tájékoztatást, mert a feladatok köre és az értékesítési stratégia ingatlanonként eltérhet. Fontos, hogy az együttműködés feltételei, a vállalt szolgáltatások és a kommunikáció rendje előre egyértelmű legyen.
Mi a különbség a kínálati és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az a hirdetési összeg, amelyen az ingatlan a piacon megjelenik, míg az adásvételi ár a szerződésben rögzített, ténylegesen elfogadott összeg. A környék hirdetései ezért hasznos tájékozódási pontok, de nem azonosak a lezárt ügyletek áraival.
A folytatás egy közös beszélgetés
Beszéljünk az ingatlanodról
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 30 821 ****