Helyi medián
1,23 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, IV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, IV. kerület
Szarvas Dávid Ingatlanszakértő – Budapest, IV. kerület
+36 20 378 ****
Szarvas Dávid vagyok, és Budapest IV. kerületében segítek eladóknak és vevőknek eligazodni az újpesti és káposztásmegyeri ingatlanpiacon. Figyelem a helyi kínálatot, az állapotkülönbségeket és a környékek közötti ármozgásokat, hogy reális, eladható vagy éppen jó vételt jelentő döntés szülessen. A személyes egyeztetésben hiszek, mert egy lakás vagy ház értékét mindig a pontos fekvés, az állapot és a célcsoport együtt határozza meg. Ha helyismeretre, átgondolt árazásra és gyors, emberi kommunikációra van szüksége, szívesen segítek.
- Budapest IV. kerületre specializált helyi ingatlanszakértő
Aktív kínálat
10
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
10
Hirdetés a portfólióban.
Hogyan dolgozom
Szarvas Dávid vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest IV. kerületében. Munkám középpontjában Újpest, Káposztásmegyer, Megyer, Istvántelek és a környező városrészek állnak, ahol a helyi adottságok, a közlekedés, a háztípus és az állapot együtt alakítják a keresletet. A saját tapasztalatot nemcsak a piaci figyelésből, hanem a mindennapi értékesítési helyzetekből is építem. A kínálati árak, a vevői elvárások és az adott utca vagy lakótelep karaktere alapján segítek meghatározni, hogy egy ingatlan milyen pozícióban induljon a piacon. Az elmúlt időszakban többféle budapesti és agglomerációs ingatlannal dolgoztam, köztük újpesti lakással és kertvárosi családi házzal is. Ezért pontosan látom, hogy egy jó állapotú, azonnal költözhető otthon és egy felújítandó ingatlan teljesen más stratégiát igényel.
Példák a kínálatomból
- Budapest IV. kerület · 70 m² · 69 900 000 Ft
- Budapest IV. kerület · 73 m² · 69 900 000 Ft
- Budapest IV. kerület · 162 m² · 162 000 000 Ft
- Fót · 102 m² · 94 990 000 Ft
- helyi árképzés
- eladási stratégia
- vevői tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, IV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Istvántelek
Istvánteleken a családi házas és csendesebb utcai környezet miatt különösen fontos a pontos pozicionálás.
A piac a részletekben
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Istvántelek.
Medián
1,23 M Ft/m²
Aktív kínálat
10
Árcsökkentés
—
91+ nap
30%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,23 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,13 M-ről 1,23 M Ft/m²-re változott Istvántelek téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
10 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Újszerű (3 hirdetés, ~30%) — Istvántelek.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
7 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 7 mintahirdetés szerepel a 10 megfigyelt hirdetésből — Istvántelek.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
30,0% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 10 aktív hirdetésből 3 legalább 91 napja megfigyelt (30,0%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Káposztásmegyer mediánja körülbelül 1,63 M Ft/m² (n=15), míg Istvántelek körülbelül 1,22 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Istvántelek környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Istvántelek aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Amit a helyszínen ellenőrzünk
01 · Újpest, Káposztásmegyer, Pozsonyi utcai lakótelep
Lakótelepi lakásnál az elrendezés és az emelet dönt
A IV. kerület lakótelepi részein a vevők gyorsan reagálnak arra, ha a lakás világos, jól bútorozható és logikusan használható. A lift, az emelet, a tájolás és a közös költség sokszor erősebben befolyásolja az érdeklődést, mint egy kisebb esztétikai hiba.
A jó alaprajzú, tiszta és reálisan árazott lakás hamarabb talál vevőt.
02 · Istvántelek, Megyer, Székesdűlő
Kertvárosias részeken a telek és a műszaki állapot együtt számít
A családi házas környezetben a kert használhatósága, a parkolás és az épület állapota együtt alakítja a piaci képet. A vevők itt gyakran nemcsak a jelenlegi otthont, hanem a jövőbeli bővíthetőséget is mérlegelik.
A helyszíni benyomás és a műszaki állapot együtt adja meg az árérzetet.
03 · Újpest, Istvántelek, Megyer
A helyi kínálatot mindig az adott utca karakterével együtt értékelem
Ugyanazon kerületen belül is nagy különbség lehet egy csendesebb mellékutca, egy forgalmasabb szakasz vagy egy rendezett társasházi környezet között. Ezért az árazásnál a környék közvetlen összehasonlítása fontosabb, mint az általános kerületi átlag.
A pontos helyismeret segít elkerülni a túlárazást és a felesleges alkut.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, IV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, IV. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, IV. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, IV. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, IV. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, IV. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, IV. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
Otthonok, amelyeket bemutatok
Válogatás a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
Újpest zöld, jól ellátott részén kínálunk eladásra egy 70 m²-es, 2+1 szobás, loggiás, negyedik emeleti lakást, amely egy tisztasági festést követően rövid időn belül költözhető.
Budapest IV. kerület · 70 m² · 3 szoba
69 900 000 Ft
lakás
Káposztásmegyer II. kedvelt részén kínálunk megvételre egy 6. emeleti, liftes társasházban található, jelenleg 3 szobás lakást.
Budapest IV. kerület · 73 m² · 3 szoba
69 900 000 Ft
ház
Újpest kertvárosában új építésű, 4 szobás, duplakomfortos ikerházak, garázzsal és saját kerttel!
Budapest IV. kerület · 162 m² · 4 szoba
162 000 000 Ft
ház
Eladó Fót Kisalag részén azonnal költözhető, kulcsrakész családi ház saját kerttel és jakuzzival!
Fót · 102 m² · 4 szoba
94 990 000 Ft
ház
Azonnal birtokba vehető, jó állapotú, 96 m²-es földszintes családi ház eladó!
Vác · 96 m² · 4 szoba
80 000 000 Ft
ház
KÜLÖNLEGES LEHETŐSÉG FÓTON HÁROMSZINTES IKERHÁZ SAJÁT KERTTEL ÉS GARÁZZSAL!
Fót · 190 m² · 8 szoba
119 900 000 Ft
ház
Dombok között falu szélén....örökpanorámás, kiváló elrendezésű családi házat kínálunk eladásra ingatlan fejlesztésre vagy gazdálkodásra is alkalmas hatalmas, domboldalban fekvő telekkel.
Rád · 106 m² · 5 szoba
89 000 000 Ft
ház
Felsőgöd csendes, átmenő forgalomtól mentes zsákutcájában kínálunk megvételre egy kiváló adottságokkal rendelkező családi házat, 586 nm-es telken.
Göd · 156 m² · 5 szoba
94 000 000 Ft
Amit a legtöbben kérdeznek
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes meghirdetni egy újpesti ingatlant?
Az induló árnál a környék, az állapot, az emelet, a tájolás és a vevői célcsoport együtt számít. Nem a kerületi átlagból, hanem a közvetlenül összehasonlítható kínálatból érdemes kiindulni.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest IV. kerületében?
Ez az ingatlan típusától és az árazástól függ, de a reálisan árazott, jó állapotú lakások általában gyorsabban találnak vevőt. A túlárazott ingatlanoknál az értékesítési idő könnyen meghosszabbodik.
Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanszakértő?
A díjazás mindig az együttműködés formájától és a megbízás tartalmától függ. Erről előre, személyesen és átláthatóan egyeztetek, hogy pontosan tudható legyen, milyen szolgáltatás jár a megbízás mellé.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az a szint, amelyen az ingatlan megjelenik a piacon, míg az adásvételi ár a ténylegesen létrejött megállapodás eredménye. A kettő között az állapot, a kereslet, az alku és a piaci időzítés is jelentős eltérést okozhat.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Kezdjük az ingatlanoddal
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 20 378 ****