Helyi medián
1,50 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, VII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, VII. kerület
Ferenczi Gabriella Ingatlanszakértő – Budapest, VII. kerület
+36 70 431 ****
Ferenczi Gabriella vagyok, Budapesten és Pest megyében segítek eladóknak és vevőknek jó ingatlandöntést hozni. Az árazásnál nemcsak a négyzetméterárakat, hanem a környéket, az aktuális kínálatot és a valódi vevői visszajelzéseket is figyelembe veszem. Eladóként reális árazással, igényes megjelenéssel és tudatos marketinggel dolgozom azért, hogy az ingatlan ne csak egy legyen a sok hirdetés között. Vevőként pedig segítek meglátni az adott ingatlan valódi értékeit és a kompromisszumokat is. Számomra a cél mindig ugyanaz: egy jó és megalapozott ingatlandöntés.
- Budapest kerületeire és Pest megyére specializált területi ingatlanszakértő
- helyismerettel
- lakások és házak piaci pozicionálása
Aktív kínálat
75
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
10
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Számomra az ingatlanértékesítés nem a hirdetés feladásával kezdődik. Először szeretném megismerni az ingatlant, megérteni a tulajdonos célját, és reálisan felmérni, hogyan lehet azt a piacon a legjobban pozicionálni. Az árazásnál nemcsak a négyzetméterárakat nézem. Fontos az adott környék, az utca, a társasház vagy háztömb, az ingatlan állapota és adottságai, az aktuális konkurens kínálat, valamint az is, mire reagálnak éppen a vevők. Nagy hangsúlyt fektetek a megjelenésre: a fotókra, a képek sorrendjére, az alaprajzra és a hirdetési szövegre. Minden ingatlannál azt keresem, mi az az érték vagy lehetőség, ami megkülönbözteti a többitől, és ezt igyekszem hitelesen megmutatni. A munkám a hirdetés elindításával nem ér véget. Figyelem az érdeklődést, a megtekintések tapasztalatait és a vevői visszajelzéseket, és ha a piac azt mutatja, hogy szükséges, változtatunk az árazáson vagy az értékesítési stratégián. Az őszinte kommunikációban hiszek. Nem az a célom, hogy mindenáron megszerezzek egy megbízást, hanem hogy olyan árat és értékesítési stratégiát javasoljak, amely mögött valódi piaci realitás van – és amelyből végül sikeres adásvétel lehet.
Példák a kínálatomból
- Budapest VII. kerület · 82 m² · 165 000 000 Ft
- Budapest VII. kerület · 15 m² · 33 900 000 Ft
- Mátraderecske · 130 m² · 42 000 000 Ft
- Budapest VII. kerület · 28 m² · 54 900 000 Ft
- Személyes ingatlanértékesítési stratégia
- Budapest kerületeire és Pest megyére specializált területi ingatlanszakértő
- helyismerete
- lakások és házak piaci pozicionálása
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, VII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Erzsébetváros
A kínálatomból itt jelenleg 6 hirdetés tartozik ide.
Helyi piaci kép
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Erzsébetváros.
Medián
1,50 M Ft/m²
Aktív kínálat
75
Árcsökkentés
—
91+ nap
53.3%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,50 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,52 M-ről 1,50 M Ft/m²-re változott Erzsébetváros téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
75 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (25 hirdetés, ~33%) — Erzsébetváros.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
35 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 35 mintahirdetés szerepel a 75 megfigyelt hirdetésből — Erzsébetváros.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
53,3% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 75 aktív hirdetésből 40 legalább 91 napja megfigyelt (53,3%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
2 városrész
Mit látunk?
Erzsébetváros mediánja körülbelül 1,53 M Ft/m² (n=119), míg Ligetváros körülbelül 1,50 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Erzsébetváros környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Erzsébetváros aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 ·
A ház típusa és a lépcsőház állapota sokszor döntő
A VII. kerületben a vevők nemcsak a lakást nézik, hanem a társasház hangulatát, a közös terek állapotát és az épület karakterét is. Egy felújított lakás egy elhanyagolt házban másképp teljesít, mint ugyanaz egy rendezett társasházban.
02 ·
A kisebb alapterületű lakásoknál a térérzet kulcskérdés
A belvárosi vevők gyakran kompromisszumot kötnek az alapterületben, de nem a használhatóságban. Egy jól berendezhető, világos, galériázható vagy jó beosztású lakás sokkal erősebb ajánlat lehet, mint egy nagyobb, de rosszabbul kihasználható otthon.
03 ·
A belvárosi kereslet érzékeny a bemutatás minőségére
A VII. kerületben a fotók, a leírás és a személyes megtekintés élménye sokat számít. A vevők gyorsan kiszűrik a túlzó ígéreteket, viszont jól reagálnak a tiszta, őszinte és részletes bemutatásra.
Friss a helyi piacról
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, VII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
helyi piaci értelmezés
· 2026. 10. 12.
· Ingatlanpiaci tudásbázis és saját VII. kerületi tapasztalat
A budapesti belvárosban továbbra is a reális árazás hozza a legjobb eredményt
A budapesti lakáspiacon a kereslet szerkezete átalakult, és a belvárosi téglalakásoknál a túl magas induló ár könnyen lassíthatja az érdeklődést. A VII. kerületben különösen fontos a ház állapota, a lakás felújítottsága és a mikrohelyszín.
Erzsébetvárosban és Ligetvárosban a vevők gyorsan reagálnak a jó ajánlatokra, de a túlárazott lakások hamar elveszítik a lendületüket. A saját belvárosi hirdetéseim alapján is látszik, hogy a felújított, jól pozicionált otthonok kapják a legtöbb figyelmet. Ezért az induló árnál nem a vágyárat, hanem a piaci fogadtatást érdemes nézni.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, VII. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,50 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 75 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
A portfóliómból
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
lakás
82 m2-es, PANORÁMÁS, francia erkélyes lakás DEÁK térnél
Budapest VII. kerület · 82 m² · 2 szoba
165 000 000 Ft
lakás
🏡 VII. kerület • Kazinczy utca • modern, galériás lakrészek
Budapest VII. kerület · 15 m² · 1 szoba
33 900 000 Ft
ház
🏡 42 MILLIÓÉRT 130 M² – ÉS EZ MÉG NEM MINDEN!
Mátraderecske · 130 m² · 3 szoba
42 000 000 Ft
lakás
FELÚJÍTOTT BELVÁROSI LOFTLAKÁS BUDAPEST SZÍVÉBEN
Budapest VII. kerület · 28 m²
54 900 000 Ft
ház
Több mint egy ház, egy okos befektetés, és egy élhatő otthon egyben!
Aszód · 230 m² · 6 szoba
179 900 000 Ft
lakás
🏡 SOLYMÁR – NEM KÉSZ OTTHONT KERESEL, HANEM OLYAT, AMIT A SAJÁTODDÁ TEHETSZ?
Solymár · 134 m² · 5 szoba
147 000 000 Ft
ház
🏡 SZERETED A KIHÍVÁSOKAT? AKKOR FIGYELJ… 😏
Budapest XVII. kerület · 72 m² · 3 szoba
85 000 000 Ft
lakás
✨ PRÉMIUM GALÉRIÁS OTTHON 25 m² + 7 m² GALÉRIA 49,9 M Ft
Budapest VII. kerület · 25 m² · 1 szoba
49 900 000 Ft
Gyakori kérdések
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes meghirdetni egy VII. kerületi lakást?
Az induló árnál a ház állapota, a lakás felújítottsága, az emelet és a fekvés együtt számít. A VII. kerületben a jól árazott lakások gyorsabban kapnak érdeklődést, mint a túl magasra tett kínálati árú ingatlanok.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy erzsébetvárosi lakást?
Ez az állapottól, az árpozíciótól és a bemutatás minőségétől függ. A reálisan árazott, jó állapotú lakások általában sokkal hamarabb találnak vevőt, mint a felújítandó vagy túlárazott ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás mindig az ingatlan típusától, az értékesítési feladattól és az együttműködés részleteitől függ. Érdemes személyes egyeztetésen átbeszélni, hogy milyen szolgáltatási csomag illik a lakásodhoz és a céljaidhoz.
Mi a különbség a kínálati ár és a tényleges adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a tárgyalás, az állapot és a kereslet-kínálat helyi viszonya is szerepet játszik.
A következő lépés egy beszélgetés
Kezdjük az ingatlanoddal
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 70 431 ****