Helyi medián
1,68 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, IX. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, IX. kerület
Baka István Ingatlanszakértő – Budapest, IX. kerület
+36 30 204 ****
Baka István vagyok, és Budapest IX. kerületében, különösen Ferencváros jól elkülönülő részein segítek eladóknak és vevőknek reális döntést hozni. A helyi árakat, a kínálatot és az adott utca vagy háztömb sajátosságait mindig személyes egyeztetéssel nézem át, mert egy lakás értékét nem csak a négyzetméterek adják. A saját tapasztalataim között új építésű, berendezett lakások is szerepelnek, ezért pontosabban látom, hogyan mozog a kereslet a minőségi, jól pozicionált kínálatnál. Ha Ferencvárosban szeretne eladni vagy vásárolni, olyan szakértővel dolgozhat, aki a kerületi különbségeket nem általánosságban, hanem helyben kezeli.
- Budapest IX. kerületre specializált területi ingatlanszakértő
Aktív kínálat
82
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
Hogyan dolgozom
Baka István területi ingatlanszakértőként Budapest IX. kerületében dolgozik, kiemelten Ferencváros különböző részein. Munkájában a helyi kínálat, az utcára jellemző kereslet és az ingatlan állapota együtt számít, ezért az árazást mindig személyes egyeztetésre és helyismeretre építi. A kerületben nem ugyanazt jelenti egy lakás értékesítése Belső-Ferencvárosban, Középső-Ferencvárosban vagy a József Attila-lakótelepen, ezért István minden megbízásnál a környezethez illesztett stratégiát használ. Saját hirdetési tapasztalataiból az új építésű, berendezett lakások piacát is jól ismeri, így a prémiumabb és a szélesebb vevői körnek szánt ingatlanoknál is magabiztosan tud tanácsot adni. Célja, hogy az ügyfelek ne túl magas induló árral veszítsenek időt, és ne túl alacsony árral veszítsenek értéket. Ferencvárosban ez különösen fontos, mert a városrészek karaktere, a közlekedés, a felújítottság és a kínálat minősége erősen befolyásolja a piaci mozgást.
Példák a kínálatomból
- Budapest · 44 m² · 99 000 000 Ft
- Ferencváros helyismeret
- reális árazás
- eladás és vétel
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, IX. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Középső-Ferencváros
A kerület egyik legkeresettebb, jól értelmezhető része, ahol a kínálat minősége sokat számít.
Helyi adatok, közérthetően
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Középső-Ferencváros.
Medián
1,68 M Ft/m²
Aktív kínálat
82
Árcsökkentés
—
91+ nap
52.4%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,68 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,73 M-ről 1,68 M Ft/m²-re változott Középső-Ferencváros téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
82 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Nincs adat (25 hirdetés, ~30%) — Középső-Ferencváros.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
45 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 45 mintahirdetés szerepel a 82 megfigyelt hirdetésből — Középső-Ferencváros.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
52,4% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 82 aktív hirdetésből 43 legalább 91 napja megfigyelt (52,4%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Középső-Ferencváros mediánja körülbelül 1,70 M Ft/m² (n=114), míg József Attila-lakótelep körülbelül 1,38 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Középső-Ferencváros környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Középső-Ferencváros aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Középső-Ferencváros, Belső-Ferencváros
A ház típusa és a felújítottság együtt mozgatja az érdeklődést
Ferencváros belsőbb részein a vevők nem csak a kerületet nézik, hanem azt is, hogy milyen házban van a lakás, mennyire rendezett a közös képviselet, és milyen állapotú a belső tér. Egy jó elhelyezkedésű, de elhanyagolt lakás ára nem ugyanúgy viselkedik, mint egy frissen karbantartott otthoné.
Az árazásnál az épület állapota legalább annyira fontos, mint a lokáció.
02 · József Attila-lakótelep, Külső-Ferencváros
A praktikum és a közlekedés gyorsan szűri a vevőket
A lakótelepi és külsőbb ferencvárosi részeken a vevők gyakran gyorsabban döntenek, ha a lakás jól használható, világos és könnyen megközelíthető. A túlzottan optimista ár viszont itt is azonnal visszafoghatja az érdeklődést, mert a kínálat összehasonlíthatóbb.
A jó induló ár és az átlátható bemutatás itt különösen fontos.
03 · Középső-Ferencváros Malmok, Középső-Ferencváros rehabilitációs terület
A megújuló és karakteres részeknél a történet is számít
Az egyedibb nevű, megújuló városrészekben a vevők sokszor a környék fejlődését, a hangulatot és a jövőbeni értékállóságot is mérlegelik. Itt a lakás bemutatása akkor működik jól, ha a környezet előnyeit és az ingatlan állapotát egyszerre mutatja meg.
A helyi történet és a valós állapot együtt adja a piaci értéket.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami most történik
Aktuális, Budapest, IX. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci értelmezés
· 2026. 10. 13.
· Ingatlanpiaci tudásbázis és budapesti piaci összkép
Budapesten lassult az árak mozgása, ezért Ferencvárosban is a reális induló ár lett a kulcs
A budapesti adatok alapján az árak havi mozgása őszre mérséklődött, miközben a kereslet szerkezete is átrendeződött. A kínálat és a vevői figyelem egyre inkább a jól árazott, jó állapotú lakások felé fordul.
Ferencvárosban ez azt jelenti, hogy a túl magasra tett induló ár könnyen elnyújthatja az értékesítést, különösen ott, ahol több hasonló lakás is versenyez egymással. A helyes pozicionálás, a tiszta bemutatás és a városrészenként eltérő árazási logika most többet számít, mint a hangzatos hirdetési szöveg.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, IX. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,68 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 82 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
A portfóliómból
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
Amit a legtöbben kérdeznek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy ferencvárosi lakást?
Az induló árnál a környék, az épület állapota, a lakás felújítottsága és a jelenlegi kínálat együtt számít. Nem a legmagasabb hirdetési ár a jó irány, hanem az a szint, amely mellett még sokan megnyitják és meg is nézik az ingatlant.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest IX. kerületében?
Ez erősen függ az árazástól, az állapottól és a városrésztől. A jól pozicionált, keresett lakások gyorsabban találnak vevőt, míg a túl magasra árazott ingatlanok hosszabban maradhatnak a piacon.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői megbízás?
A díjazás mindig a megbízás típusától, az ingatlan értékétől és a feladat összetettségétől függ. Érdemes személyes egyeztetésen tisztázni, hogy pontosan milyen szolgáltatásokat tartalmaz a közvetítés és az értékesítési stratégia.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az a szint, amelyen az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig a ténylegesen létrejött megállapodás összege. A kettő között a tárgyalás, az állapot, a kereslet és a piaci helyzet miatt gyakran van eltérés.
A következő állomás egy rövid egyeztetés
Beszéljünk az ingatlanodról
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 30 204 ****