Helyi medián
1,68 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, IX. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, IX. kerület
Csala Daniel Ingatlanszakértő – Budapest, IX. kerület
Csala Daniel vagyok, és Budapest IX. kerületében segítek eligazodni a lakások, befektetési lehetőségek és eladási döntések között. Külön figyelek Középső-Ferencváros, Belső-Ferencváros, Külső-Ferencváros és a József Attila-lakótelep sajátos árszintjeire, mert egy jó döntéshez nem elég a kerületi átlagot nézni. A helyi kínálatot, az állapotot és a fekvést együtt értelmezem, és személyes egyeztetéssel adok reális irányt az árazáshoz. Ha fontos a pontos pozíció, a gyors reakció és a tiszta kommunikáció, szívesen dolgozom együtt Önnel.
- Budapest IX. kerületre specializált ingatlanszakértő
- Saját budapesti lakáshirdetési tapasztalat
- Helyi kínálati és állapotalapú árazási szemlélet
Aktív kínálat
82
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
3
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Csala Danielként Budapest IX. kerületében, különösen Ferencváros eltérő részeiben segítek eladóknak és vevőknek megtalálni a legjobb döntési pontot. A kerületben nem működik egyetlen, mindenkire érvényes árszint: más a piac Középső-Ferencvárosban, más a rehabilitációs területeken, és más szempontok számítanak a József Attila-lakótelepen vagy a belsőbb utcákban. A munkám alapja a helyi kínálat, az ingatlan állapota, az épület karaktere és a környék megítélése. Saját budapesti hirdetési tapasztalataim is segítenek abban, hogy ne elméleti, hanem a piac által is értelmezhető javaslatot adjak, különösen a felújítandó, jó állapotú vagy újszerű lakásoknál. A IX. kerületben az eladási stratégia és az árazás együtt számít: a túl magas induló ár könnyen lassítja az érdeklődést, a jól beállított kínálati ár viszont gyorsabban hozhat komoly vevőket. Ebben segítek átláthatóan, helyi fókuszban és személyes egyeztetéssel.
Példák a kínálatomból
- Budapest V. kerület · 62 m² · 104 900 000 Ft
- Budapest IX. kerület · 53 m² · 84 900 000 Ft
- Szeged · 72 m² · 87 900 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- kerületi piaci elemzés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, IX. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Középső-Ferencváros
A kerület egyik legösszetettebb és legélénkebb része, ahol az épületállapot és az utca karaktere sokat számít.
A környék számokban
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Középső-Ferencváros.
Medián
1,68 M Ft/m²
Aktív kínálat
82
Árcsökkentés
—
91+ nap
52.4%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,68 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,73 M-ről 1,68 M Ft/m²-re változott Középső-Ferencváros téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
82 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Nincs adat (25 hirdetés, ~30%) — Középső-Ferencváros.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
45 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 45 mintahirdetés szerepel a 82 megfigyelt hirdetésből — Középső-Ferencváros.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
52,4% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 82 aktív hirdetésből 43 legalább 91 napja megfigyelt (52,4%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Középső-Ferencváros mediánja körülbelül 1,70 M Ft/m² (n=114), míg József Attila-lakótelep körülbelül 1,38 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Középső-Ferencváros környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Középső-Ferencváros aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Középső-Ferencváros, Belső-Ferencváros
Az utca és az épület állapota együtt alakítja az első benyomást
A IX. kerület belsőbb részein a vevők nemcsak a lakás méretét nézik, hanem azt is, milyen a ház karbantartottsága, a lépcsőház állapota és az utca hangulata. Egy jó helyen lévő, de elhanyagolt épület sokszor gyengébb árat ér el, mint egy rendezett házban lévő átlagos lakás.
Az árazásnál az épület minősége legalább annyira fontos, mint maga a lakás.
02 · József Attila-lakótelep, Külső-Ferencváros
A vevők az ár-érték arányt keresik, nem csak a négyzetmétert
A lakótelepi és külsőbb ferencvárosi részeken a keresletet erősen befolyásolja a felújítás szintje, a rezsikép és a közlekedési kapcsolat. Egy jól karbantartott lakás sokkal könnyebben eladható, mint egy hasonló méretű, de korszerűtlen ingatlan.
A reális induló árhoz a teljes várható ráfordítást is érdemes hozzászámolni.
03 · Középső-Ferencváros rehabilitációs terület, Középső-Ferencváros Malmok
A megújuló és karakteres részeknél a pozicionálás dönt
A fejlesztésekhez közelebb eső vagy egyedi karakterű városrészekben a vevők érzékenyek arra, hogy az ingatlan mennyire illeszkedik a környékhez. Itt a bemutatás, a fotók és az ár együtt határozzák meg, mennyire lesz erős az érdeklődés.
A jó pozicionálás sokszor többet ér, mint egy túl magasra tett kezdőár.
Ami a piacot most mozgatja
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, IX. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, IX. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, IX. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, IX. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, IX. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, IX. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, IX. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
A saját kínálatomból
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
Elegáns házban 2 bejáratos Lipótvárosi lakás eladó
Budapest V. kerület · 62 m² · 3 szoba
104 900 000 Ft
lakás
IX.ker 2023-ban átadott, ERKÉLYES-panorámás, nappali plusz nagy hálós, KÉNYELMES lakás eladó!
Budapest IX. kerület · 53 m² · 2 szoba
84 900 000 Ft
lakás
Minőségi, ERKÉLYES otthon a Hétvezér utcában
Szeged · 72 m² · 4 szoba
87 900 000 Ft
Amit a legtöbben kérdeznek
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes elindítani egy lakás hirdetését Budapest IX. kerületében?
Az induló árnál a környék, az állapot és az épület minősége együtt számít. Nem a legmagasabb elképzelt összeg a jó kiindulópont, hanem az a kínálati ár, amelyhez a helyi vevők valóban tudnak viszonyulni.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ferencvárosi lakást?
Ez az ingatlan állapotától, az árazástól és a helyi kereslettől függ. A jól pozicionált, rendezett lakások általában gyorsabban találnak érdeklődőt, mint a túláraztott vagy felújítandó ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői vagy szakértői segítség?
A díjazás mindig a megbízás típusától és a feladat összetettségétől függ. Érdemes személyes egyeztetésen tisztázni, hogy milyen szolgáltatásra van szükség, és ahhoz milyen konstrukció illik.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan hirdetésben szerepel, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a helyi kereslet, az alkupozíció és az ingatlan állapota miatt gyakran van eltérés.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Beszéljünk az ingatlanodról
Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.