Helyi medián
1,68 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, IX. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, IX. kerület
Hörcsöki Szabolcs Ingatlanszakértő – Budapest, IX. kerület
+36 70 461 ****
Hörcsöki Szabolcs vagyok, és Budapest IX. kerületében segítek eligazodni a lakások, befektetési lehetőségek és eladási döntések között. Különösen jól ismerem a Ferenc körút környékét, Középső-Ferencvárost és a kerület eltérő karakterű részeit, ezért az árazást mindig a helyi kínálat, az állapot és a kereslet alapján nézem. Figyelem a budapesti piaci mozgásokat, de a döntéseket személyes egyeztetésre és valós összehasonlításra építem. Ha fontos a reális induló ár és a gyors, átgondolt értékesítés, szívesen dolgozom veled.
- Budapest IX. kerületre specializálódott területi ingatlanszakértő
Aktív kínálat
82
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
4
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Hörcsöki Szabolcs vagyok, Budapest IX. kerületének területi ingatlanszakértője. A ferencvárosi utcák, házak és lakástípusok közti különbségeket nemcsak térképről ismerem: a Középső-Ferencváros, a Belső-Ferencváros és a kerület megújuló részei más vevői kört, más árazási logikát és más értékesítési tempót kívánnak. A munkám alapja a helyi kínálat, az ingatlan állapota és a környezet valós összevetése. Saját hirdetéseim között is megjelenik a IX. kerület sokszínűsége: a kisebb, belvárosközeli lakásoktól a nagyobb, galériás otthonokig többféle vevői igényre látok mintát, így az eladási stratégia nem elméleti, hanem gyakorlati tapasztalatra épül. A budapesti piaci híreket és a kerületi keresleti változásokat folyamatosan figyelem, de minden megbízásnál a konkrét utca, épület és állapot számít. Ha Ferencvárosban adnál el vagy vennél, olyan árazási és pozicionálási javaslatot kapsz, amely a helyi realitásokhoz igazodik.
Példák a kínálatomból
- Budapest IX. kerület · 32 m² · 59 900 000 Ft
- Budapest IX. kerület · 104 m² · 129 900 000 Ft
- Budapest VIII. kerület · 42 m² · 56 800 000 Ft
- Kistarcsa · 122 m² · 114 700 000 Ft
- Budapest IX. kerület
- helyi árazás
- ingatlanértékesítés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, IX. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Középső-Ferencváros
A környék egyik legkeresettebb ferencvárosi része, ahol a jó állapot és a pontos pozicionálás különösen sokat számít.
A piac a részletekben
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Középső-Ferencváros.
Medián
1,68 M Ft/m²
Aktív kínálat
82
Árcsökkentés
—
91+ nap
52.4%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,68 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,73 M-ről 1,68 M Ft/m²-re változott Középső-Ferencváros téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
82 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Nincs adat (25 hirdetés, ~30%) — Középső-Ferencváros.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
45 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 45 mintahirdetés szerepel a 82 megfigyelt hirdetésből — Középső-Ferencváros.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
52,4% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 82 aktív hirdetésből 43 legalább 91 napja megfigyelt (52,4%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Középső-Ferencváros mediánja körülbelül 1,70 M Ft/m² (n=114), míg József Attila-lakótelep körülbelül 1,38 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Középső-Ferencváros környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Középső-Ferencváros aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A helyismeret a részletekben látszik
Mire figyelünk a helyszínen?
01 · Középső-Ferencváros, Ferenc körút környéke
A körút közelsége és az utcai fekvés együtt mozgatja az érdeklődést
A Ferenc körút környékén a közlekedési kapcsolatok és az utca jellege erősen befolyásolja, hogy egy lakás mennyire vonzó a vevőknek. Ugyanakkora alapterületű lakások között is nagy lehet a különbség, ha más az épület állapota vagy a zajterhelés. Ezért itt az összehasonlításnál mindig a konkrét ház és a közvetlen környezet számít.
A pontos hely és az épületminőség együtt adja meg a reális árat.
02 · Belső-Ferencváros, Középső-Ferencváros
A felújítottság gyorsabban látszik az árazásban, mint a puszta méret
Ferencváros belsőbb részein a vevők gyakran azonnal érzékelik, hogy egy lakás költözhető-e vagy komolyabb munkát igényel. A jó állapot, a rendezett közös terek és a használható alaprajz sokszor többet ér, mint néhány plusz négyzetméter. A helyszíni benyomás ezért az árazásnál is döntő.
A jó állapotot érdemes külön értékként kezelni, nem alapnak venni.
03 · József Attila-lakótelep, Külső-Ferencváros
A lakótelepi és külsőbb részeken a praktikum a fő döntési szempont
A lakótelepi környezetben a vevők sokszor a jól használható, átlátható otthont keresik, nem a különleges karaktert. Itt a ház állapota, a közös költség, a környezet rendezettsége és a közlekedés együtt alakítja a keresletet. Az eladónak ezért egyszerű, tiszta és hiteles bemutatásra van szüksége.
A praktikus előnyök hangsúlyozása segít a gyorsabb értékesítésben.
Ami a piacot most mozgatja
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, IX. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci trend
· 2026 ősz
· Ingatlan.com Tudástár
Budapesten lassult a lakásdrágulás, a havi változás már enyhe visszaesést is mutatott
A budapesti lakásárak havi szinten enyhén csökkentek, az éves drágulás üteme pedig mérséklődött a nyár végére és az ősz elejére.
Ez Ferencvárosban is azt jelenti, hogy a túl magas induló ár könnyebben megakaszthatja az érdeklődést. A reális, helyi összehasonlításon alapuló árazás most különösen fontos, mert a vevők érzékenyebben reagálnak a kínálati szintre.
kerületi kereslet
· 2026 szeptember
· Duna House
A budapesti kerületek keresleti térképe átrendeződött
A fővárosi kereslet több kerületben változott, miközben egyes korábban erősebb területek visszafogottabb érdeklődést mutattak.
A IX. kerületben ez azt üzeni, hogy a lokáció önmagában nem elég: a lakás állapota, a ház típusa és a pontos városrész együtt dönt. Aki eladna, annak érdemes a saját utcájára és épületére szabott stratégiában gondolkodnia.
helyi piaci értelmezés
· 2026 október
· Piaci összefoglaló
Ferencvárosban a pontos pozicionálás többet ér, mint a túlzó induló ár
A rendelkezésre álló budapesti piaci jelzések alapján a kereslet érzékenyebb lett az árra, miközben a helyi különbségek továbbra is jelentősek maradtak.
Ferencvárosban ez különösen igaz a belsőbb, a körúti és a megújuló részekre: ugyanazon kerületen belül is más vevői elvárás működik. Az eladási sikerhez most a helyes induló ár, a jó bemutatás és a személyes egyeztetés együtt adja a legjobb esélyt.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
🏡✨ KIS LAKÁS, NAGY LEHETŐSÉG A FERENC KÖRÚTON! ✨🏡
Budapest IX. kerület · 32 m² · 1 szoba
59 900 000 Ft
lakás
104 M² + 21 M² GALÉRIA A FERENC KÖRÚTON – AHOL A MÚLT ELEGANCIÁJA TALÁLKOZIK A BELVÁROS PEZSGÉSÉVEL! ❤️🏡
Budapest IX. kerület · 104 m² · 3 szoba
129 900 000 Ft
lakás
🏡✨ 42 M², AMI JÓVAL TÖBBNEK ÉRZŐDIK! – GALÉRIÁS, KLÍMÁS LAKÁS A VIII. KERÜLETBEN ✨🏡
Budapest VIII. kerület · 42 m² · 2 szoba
56 800 000 Ft
ház
🏡✨ KISTARCSA ÚJFALU – AHOL NEMCSAK HÁZAT, HANEM IGAZI OTTHONT TALÁL! ❤️🌳
Kistarcsa · 122 m² · 4 szoba
114 700 000 Ft
Amit a legtöbben kérdeznek
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást Budapest IX. kerületben?
Az induló árat mindig a konkrét városrész, az állapot és a közvetlen összehasonlító kínálat alapján érdemes meghatározni. Ferencvárosban ugyanaz a méret nagyon eltérő értéket képviselhet, ha más az épület, a fekvés vagy a felújítottság. Reális kezdőárat akkor lehet jól beállítani, ha a helyi kínálatot és a vevői elvárásokat együtt nézzük.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ferencvárosi lakást?
Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett az adott környék. A jó állapotú, jól pozicionált lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a felújítandó vagy túl magasra árazott ingatlanok. A személyes egyeztetés és a pontos bemutatás sokat rövidíthet az értékesítési időn.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői vagy szakértői segítség?
A díjazás mindig a megbízás típusától, az ingatlan jellegétől és a feladat terjedelmétől függ. Érdemes előre tisztázni, hogy az ármeghatározás, a hirdetéskezelés és az értékesítési folyamat mely elemei tartoznak bele. Így pontosan látható, milyen szolgáltatást kapsz a megbízásért.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin a lakást meghirdetik, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amiben a felek megállapodnak. A kettő között lehet eltérés az alku, a piaci helyzet és az ingatlan állapota miatt. Ezért fontos, hogy az induló ár ne csak vonzó legyen, hanem a helyi kereslethez is illeszkedjen.
A következő lépés egy beszélgetés
Mesélj az ingatlanodról
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 70 461 ****