Vincze Edit
Ingatlanközvetítő – Budapest, IX. kerület

Vincze Edit Ingatlanszakértő – Budapest, IX. kerület

+36 70 526 ****
Budapest, IX. kerület — borítókép

Vincze Edit vagyok, és a Budapest IX. kerületben segítek eladóknak és vevőknek eligazodni a helyi ingatlanpiacon. Külön figyelek Középső-Ferencváros, Belső-Ferencváros, Külső-Ferencváros és a József Attila-lakótelep eltérő kínálatára, mert egy jó döntéshez nem elég az általános budapesti kép. Az árazásnál a környék aktuális kínálatát, az ingatlan állapotát és a fekvését nézem, majd személyesen egyeztetve alakítom ki a reális stratégiát. Ha fontos a helyismeret, a pontos kommunikáció és a piacképes pozicionálás, szívesen dolgozom együtt Önnel.

  • Budapest IX. kerületi helyi ingatlanpiaci fókusz
  • Lakó- és befektetési ingatlanok értékesítési tapasztalata
  • Személyes egyeztetésre épülő, piacközeli árazási szemlélet
Helyi medián
1,68 M Ft/m²

Aktuális kínálati minta — Budapest, IX. kerület.

Aktív kínálat
82

Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.

Saját kínálat
11

Hirdetés a portfólióban.

Hogyan dolgozom

Vincze Editként Budapest IX. kerületében dolgozom, és abban segítek, hogy az ingatlan eladása vagy megvásárlása ne általános tanácsokra, hanem valódi helyismeretre épüljön. Ferencvárosban a városrészek karaktere látványosan eltér egymástól: mást jelent az árazás és a vevői elvárás Középső-Ferencvárosban, mint a belsőbb, élénkebb részeken vagy a lakótelepi környezetben. A munkám során a helyi kínálatot, az ingatlan állapotát, a közlekedési kapcsolatok erejét és az adott utca vagy tömb megítélését is figyelembe veszem. Ez különösen fontos a IX. kerületben, ahol a felújított, új építésű és felújítandó lakások között is nagy a különbség a keresletben. Saját hirdetéseimben is többféle budapesti ingatlant kezelek, köztük IX. kerületi lakásokat és üzlethelyiségeket, így a lakó- és befektetési szempontokat egyaránt jól látom. Ha reális piaci pozíciót, átgondolt bemutatást és személyes egyeztetést keres, ebben tudok valódi segítséget adni.

Példák a kínálatomból
  • Budapest IX. kerület · 89 m² · 152 350 000 Ft
  • Budapest IX. kerület · 45 m² · 59 750 000 Ft
  • Budapest IX. kerület · 40 m² · 83 250 000 Ft
  • Budapest XIV. kerület · 67 m² · 64 900 000 Ft
  • helyi árazás
  • értékesítési stratégia
  • Ferencváros piaci ismeret
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen

Budapest, IX. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel

A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.

Városrészi nézőpont

Középső-Ferencváros

A kerület egyik legkeresettebb része, ahol a jó állapot és a pontos pozicionálás sokat számít.

Összehasonlítási csoport Ferencváros központi városrészei
Amit a helyszínen nézünk Itt különösen figyelem a házállapotot, az utcai fekvést és a közlekedési kapcsolatok közelségét.
Árazási szempont A helyi kínálat alapján érdemes óvatosan, de versenyképesen indulni, mert a jól bemutatott lakások gyorsabban találnak vevőt. A felújított és a felújítandó ingatlanok között jelentős az eltérés, ezért az állapotot mindig külön kell árazni. A pontos induló árhoz a környék aktuális hirdetéseit és az adott ház megítélését is figyelembe veszem.

Középső-Ferencváros ingatlanról kérdezek

Helyi piaci kép

Több szemszög, egy megalapozott döntés.

Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Középső-Ferencváros.

Medián
1,68 M Ft/m²
Aktív kínálat
82
Árcsökkentés
—
91+ nap
52.4%
Árazás · havi medián · 01

Merre mozdulnak a kínálati árak?

1,68 M Ft/m²
Mit látunk?

A medián kínálati ár 1,73 M-ről 1,68 M Ft/m²-re változott Középső-Ferencváros téglalakás mintájában.

Mit jelent eladóként?

A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.

Versenytársak · 02

Milyen állapotú a versenykínálat?

82 aktív hirdetés
Mit látunk?

A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Nincs adat (25 hirdetés, ~30%) — Középső-Ferencváros.

Mit jelent eladóként?

Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.

Ársávok · 03

Hol sűrűsödik a kínálat?

45 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?

A 1,5 M–2,0 M ársávban 45 mintahirdetés szerepel a 82 megfigyelt hirdetésből — Középső-Ferencváros.

Mit jelent eladóként?

A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.

Árváltoztatás · 04

Milyen gyakori az árcsökkentés?

Mit látunk?

Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).

Mit jelent eladóként?

A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.

Hirdetési kor · 05

Mióta figyeljük a hirdetéseket?

52,4% legalább 91 napja
Mit látunk?

A 82 aktív hirdetésből 43 legalább 91 napja megfigyelt (52,4%).

Mit jelent eladóként?

Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.

Városrészi összehasonlítás · 06

Ugyanaz a típus. Másik környék.

6 városrész
Mit látunk?

Középső-Ferencváros mediánja körülbelül 1,70 M Ft/m² (n=114), míg József Attila-lakótelep körülbelül 1,38 M Ft/m².

Mit jelent eladóként?

A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.

Mit mutatnak az adatok?

A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.

A következő lépés

A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.

A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.

Személyes egyeztetés
Piaci kínálat a környéken

Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből

Helyi összehasonlító kínálat Középső-Ferencváros környékén — nem a saját portfólió.

Aktuális ingatlan kínálat a környéken

Középső-Ferencváros aktuális kínálata

Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.

Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—

Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.

A különbség a részletekben van

A helyszíni szempontok, amik döntenek

01 · Középső-Ferencváros, Belső-Ferencváros

Az épület állapota és a ház hangulata sokszor döntőbb, mint a puszta alapterület

A IX. kerületben két azonos méretű lakás között is nagy lehet a különbség, ha az egyik rendezett társasházban van, a másik pedig elhanyagoltabb környezetben. A vevők itt érzékenyek a közös képviseletre, a lépcsőház állapotára és az utcai benyomásra.

Eladás előtt érdemes azokat a részleteket kiemelni, amelyek a ház minőségét és a lakás használhatóságát erősítik.

02 · Külső-Ferencváros, József Attila-lakótelep

A közlekedés és a mindennapi élhetőség erősen befolyásolja az érdeklődést

A kerület külsőbb részein a vevők gyakran a praktikumot keresik: könnyű megközelíthetőséget, jó alaprajzot és rendezett környezetet. A lakótelepi és a külső városrészi ingatlanoknál ez különösen fontos szempont.

A hirdetésben a mindennapi használhatóságot kell hangsúlyozni, nem csak a négyzetmétert.

03 · Középső-Ferencváros Malmok, Középső-Ferencváros rehabilitációs terület

A megújuló környezetben a pozicionálás legalább annyira fontos, mint az ár

A fejlődő részeken a vevők egyszerre nézik a jelenlegi állapotot és a környék jövőjét. Ilyenkor a bemutatásnak világosan kell megmutatnia, mi az, ami már most érték, és mi az, ami a környék változásából adódik.

A jó árazás mellett a történetmesélés is segít, hogy a vevő értse az ingatlan helyét a piacon.

Hasznos háttér a döntéshez

Aktuális a környékről

Aktuális, Budapest, IX. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.

piaci trend · 2026. október · Ingatlan.com Tudástár

Budapesten lassult a lakásdrágulás, a havi változás már enyhe csökkenést is mutatott

A budapesti lakásárak havi szinten enyhén csökkentek, miközben az éves drágulás üteme is mérséklődött az őszi időszakra.

Ez a IX. kerületben is azt jelenti, hogy az induló árnál különösen fontos a pontosság. A vevők érzékenyebben reagálnak a túlzottan magas kínálati árra, ezért a reális pozicionálás és a jó bemutatás most többet számít, mint korábban.

Forrás →

kerületi kereslet · 2026. szeptember · Duna House

A budapesti kerületek keresleti térképe átrendeződött

A fővárosi kereslet több kerületben változott, és a korábban nagyon erős részek mellett más városrészek is felértékelődtek a vevői figyelemben.

Ferencvárosban ez azt üzeni, hogy a helyi mikrolokáció és az ingatlan állapota még fontosabb lett. A IX. kerületben a jól árazott lakások és üzlethelyiségek előnyt élveznek, különösen akkor, ha a környék adottságai is erősek.

Forrás →

helyi piaci értelmezés · 2026. október · Saját piaci értelmezés

A IX. kerületben a reális induló ár és a helyi bemutatás együtt hozza a legjobb eredményt

A saját hirdetési tapasztalatok alapján a ferencvárosi lakások és üzlethelyiségek esetében a vevők gyorsan kiszűrik a túlzó árakat, de a jól pozicionált ingatlanokra továbbra is van figyelem.

A Középső-Ferencvárosban és a lakótelepi részeken is az a legerősebb stratégia, ha az ár, az állapot és a környék előnyei összhangban vannak. Ilyenkor a személyes egyeztetés és a célzott bemutatás sokkal hatékonyabb, mint az általános, kerületi szintű kommunikáció.

Ingatlanok, amelyekkel dolgozom

Válogatás a kínálatomból

Saját kínálat

Amit a legtöbben kérdeznek

A leggyakoribb kérdések, röviden

Mennyiért érdemes elindítani egy lakás eladását a IX. kerületben?

Az induló árnál a kerületi átlag helyett a pontos városrész, az épület állapota és a lakás adottságai számítanak. Középső-Ferencvárosban például más árazás indokolt, mint a külsőbb vagy lakótelepi részeken. A cél az, hogy az ár reális legyen, de ne hagyjon pénzt az asztalon.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy ferencvárosi ingatlant?

Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a mikrolokáció. A jól pozicionált, rendezett lakások gyorsabban találnak vevőt, míg a túl magasra árazott ingatlanok hosszabban a piacon maradhatnak. A személyes egyeztetés után pontosabb képet lehet adni.

Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői segítség?

A díjazás mindig az adott megbízás tartalmától, az ingatlan típusától és az értékesítési feladattól függ. Érdemes előre tisztázni, hogy milyen szolgáltatásokat tartalmaz a megbízás, és hogyan épül fel a közös munka. Így átlátható marad a folyamat és a költség is.

Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?

A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között az alku, az állapot és a piaci kereslet miatt gyakran van eltérés. Ezért fontos a reális induló ár és a jól felépített értékesítési stratégia.

Innen már csak egy beszélgetés a folytatás

Kezdjük az ingatlanoddal

Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.

+36 70 526 ****
Vincze Edit Kapcsolat