Megnézzük a piacot
Milyen ingatlanokkal versenyez a tiéd? A releváns összehasonlítás adja az elemzés alapját.
Összehasonlító elemzés
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Zatykó Krisztina Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 70 237 ****
Zatykó Krisztina vagyok, és Budapest XI. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reális döntést hozni a helyi piac alapján. Külön figyelem Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Sasad sajátosságait, mert egy jó árazásnál a környék, az állapot és a kereslet együtt számít. A munkám alapja a személyes egyeztetés, a helyi kínálat folyamatos figyelése és az, hogy az ingatlan ne csak hirdetésként, hanem valódi piaci pozícióként jelenjen meg. Ha fontos Önnek a pontos értékmeghatározás és a gördülékeny értékesítés, szívesen segítek.
- Budapest XI. kerületre specializált ingatlanszakértő
BUDAPEST, XI. KERÜLET
Mennyit érhet ma az ingatlanod Budapest, XI. kerület környékén?
Egy jó eladás a reális árral kezdődik. Nézzük meg az ingatlanod helyét a piacon — adatokkal, helyismerettel és személyes odafigyeléssel.
- ✓ Elérhetőség nélkül elkezdhető
- ✓ Személyes értékmeghatározás
Az ingatlanod az első
Becsüljmeg PRO
Induljunk néhány adatból.
Add meg az ingatlanod fő adatait, és kérj személyes értékmeghatározást Becsüljmeg Pro háttérrel.
Személyes ármeghatározás
Helyi ismeret.
Átgondolt ármeghatározás.
Átgondolt ármeghatározás.
Összehasonlítható
piaci adatok
piaci adatok
Becsüljmeg Pro
elemzési háttér
elemzési háttér
Személyes
szakértői pontosítás
szakértői pontosítás
Becsüljmeg Pro × helyi szakértelem
Egy átlagár még nem
Egy átlagár még nem
a te ingatlanod ára.
Két hasonló méretű lakás között is jelentős értékkülönbség lehet. Az ingatlanod saját adottságait is figyelembe kell venni.
Súlyozzuk az adottságokat
A Becsüljmeg Pro regressziós elemzéssel és az eltérések súlyozásával támogatja az ármeghatározást.
Becsüljmeg ProEladási tervvé alakítjuk
Az állapot, a környezet és az időzítés ismeretében beszéljük át a javasolt induló árat és a következő lépést.
Személyes egyeztetés
Az eredmény mellé értelmezést is kapsz. A jó döntéshez az ingatlanodat is meg kell ismerni.
Helyi medián
1,63 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Aktív kínálat
43
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
11
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Zatykó Krisztina Budapest XI. kerületének ingatlanpiacára fókuszál, különösen Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Sasad környékén. Munkájában a helyi kereslet, a kínálat és az ingatlan állapota együtt adja meg az árazási irányt, ezért az első lépés mindig a személyes helyzetfelmérés. A saját hirdetései alapján szélesebb budai és budapesti tapasztalattal is dolgozik: lakások, családi házak, fejlesztési telkek és különlegesebb ingatlanok értékesítésében is van gyakorlata. Ez a háttér segít abban, hogy a XI. kerületi eladóknak és vevőknek ne általános tanácsot, hanem a környékhez illő, piacképes javaslatot adjon. Ha Ön a XI. kerületben szeretne eladni vagy vásárolni, olyan szakértőt kap, aki figyeli a helyi kínálatot, érti a városrészek közti különbségeket, és az ingatlan pozícióját a valós piaci környezethez igazítja.
Példák a kínálatomból
- Budapest · 33 m² · 44 000 000 Ft
- Budapest · 177 m² · 159 900 000 Ft
- Budapest XXII. kerület · 96 m² · 129 900 000 Ft
- Budapest XXII. kerület · 58 m² · 119 900 000 Ft
- helyi értékbecslés
- eladási stratégia
- beépíthetőségi tanulmány
- építészet
- belsőépítészet
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Kelenföld
A kínálatomból itt jelenleg 2 hirdetés tartozik ide.
Helyi adatok, közérthetően
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Kelenföld.
Medián
1,63 M Ft/m²
Aktív kínálat
43
Árcsökkentés
—
91+ nap
25.6%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,63 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,60 M-ről 1,63 M Ft/m²-re változott Kelenföld téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
43 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (17 hirdetés, ~40%) — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
29 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 29 mintahirdetés szerepel a 43 megfigyelt hirdetésből — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
25,6% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 43 aktív hirdetésből 11 legalább 91 napja megfigyelt (25,6%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gazdagrét mediánja körülbelül 2,26 M Ft/m² (n=53), míg Kelenföld körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Értékmeghatározást kérekPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Kelenföld környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Kelenföld aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
Amit a helyszínen ellenőrzünk
01 ·
Közlekedési előnyök és elérhetőség
A XI. kerületben sok vevő elsőként a közlekedést nézi, ezért Kelenföld és Őrmező esetében különösen fontos, hogy az ingatlan előnyei már az első benyomásnál látszódjanak. A jó elérhetőség önmagában érték, de csak akkor működik jól, ha az állapot és az ár is ehhez illeszkedik.
02 ·
Lakástípus és vevői cél
Lágymányoson a városi, könnyen kiadható vagy jól használható lakások, Gazdagréten pedig a családiasabb, nyugodtabb otthonok kapnak nagyobb figyelmet. Ugyanazon kerületen belül is más vevői motivációk működnek, ezért a hirdetés szövegét és az árazást is ehhez kell igazítani.
03 ·
Kert, telek és műszaki állapot
Albertfalván és Sasadon a kertkapcsolat, a telekhasználat és a műszaki állapot sokszor többet nyom a latban, mint egy egyszerű négyzetméter-összehasonlítás. A helyszíni benyomás és a karbantartottság közvetlenül hat a vevői érdeklődésre.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
A portfóliómból
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
nyaraló
TÉLEN-NYÁRON LAKHATÓ, EGY SZINTTEL BŐVÍTHETŐ HÉTVÉGI-HÁZ ELADÓ BUDAPEST 22. RÓZSAVÖLGYBEN
Budapest · 33 m² · 1 szoba
44 000 000 Ft
lakás
Kertkapcsolatos ikerházfél saját medencével Budapest 22. kerület, Dunatelepen, A+ energetikával
Budapest · 177 m² · 6 szoba
159 900 000 Ft
ház
ÚJ ÉPíTÉSŰ, FÖLDSZINTES, KERTKAPCSOLATOS IKERHÁZI LAKÁS BUDAPEST 22. KERÜLET DUNATELEPEN A DUNA-PART KÖZELÉBEN
Budapest XXII. kerület · 96 m² · 5 szoba
129 900 000 Ft
ház
FELÚJíTOTT CSALÁDIHÁZ BUDAFOK-FELSŐVÁROSBAN
Budapest XXII. kerület · 58 m² · 3 szoba
119 900 000 Ft
nyaraló
SOMLÓSZŐLŐSÖN PANORÁMÁS PRÉSHÁZ ELADÓ
Somlószőlős · 52 m² · 2 szoba
15 000 000 Ft
ház
TÜSKEVÁRON KÉT PARASZTHÁZ NAGY KERTTEL ELADÓ
Somlóvásárhely · 161 m² · 6 szoba
27 000 000 Ft
telek
DIÓSDI ÉPÍTÉSI TELEK
Diósd
59 500 000 Ft
telek
ÚJBUDÁN FENEKETLEN-TÓTÓL 500 MÉTERRE 6-8 LAKÁS ÉPíTÉSÉRE ALKALMAS TELEK ELADÓ
Budapest XI. kerület
299 000 000 Ft
Más területeim
További szakértői oldalaim
Ugyanaz a szakértő, más településen vagy kerületben.
Amit gyakran kérdeztek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy XI. kerületi ingatlant?
Az induló ár a környék, az állapot, az emelet, a benapozottság és a kereslet alapján dől el. A cél nem a legmagasabb, hanem a piacképes ár, amely valódi érdeklődést hoz.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XI. kerületében?
Ez az ingatlan típusától és az árazástól függ. A jól pozicionált, jó állapotú lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a felújítandó vagy túlárazott ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői megbízás?
A díjazás mindig az együttműködés részleteitől és a megbízás típusától függ. Erről személyes egyeztetésen adok pontos tájékoztatást.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amiben a felek megállapodnak. A kettő között a kereslet, az alku és az ingatlan állapota is szerepet játszhat.
Ügyfél-visszajelzések
Elégedett ügyfelek
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Beszéljünk az ingatlanodról
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 70 237 ****